S-Rank A estratégia proprietária de investimento em valor profundo do Clube do Valor para Fundos de Investimentos Imobiliários Qual é o paralelo do value investing , proveniente do universo de investimento em ações, para o mercado dos Fundos de Investimentos Imobiliários no Brasil? Como gerir uma carteira de ativos de renda variável atrelados diretamente ao mercado imobiliário? Como as pessoas investem em FIIs hoje? Pergunte a quem quiser, você não vai conseguir nenhuma resposta clara e direta. Apenas voltas e mais voltas, que te dizem apenas para comprar ativos de " qualidade" e que são " bem negociados" Quantos educadores financeiros te mostram como uma estratégia assim teria performado no passado? Quantos especialistas te mostram, de forma transparente, dados como risco e retorno ? O que você já deve ter ouvido... “Olhe para a qualidade do imóvel, visite o imóvel, veja como está a vacância , veja como estão os contratos de aluguel , veja quais são as perspectivas de crescimento do bairro, cidade e estado, procure a opinião de corretores , verifique o perfil de risco do inquilino , não compre F IIs que tenham apenas um ativo , evite FIIs com monoinquilino , ...” 2018 2019 2020 2021 O problema Muitos critérios qualitativos , que mais parecem molhar o dedo e ver pra onde bate o vento do que realmente uma estratégia de investimentos de verdade A solução Com base nisso, criamos do zero o que veio a ser, até onde sabemos, a estratégia pioneira de investimentos em Fundos Imobiliários de forma 100% quantitativa. Sem vieses mentais e heurísticas. Sem achismos. Sem chutes. Sem projeções. Sem coelhos tirados da cartola. Fundos Imobiliários: investir bem pode ser mais simples do que parece. Hipótese da Eficiência do Mercado Talvez você já tenha ouvido falar desse conceito... Bastante popular entre acadêmicos, essa hipótese define que absolutamente todas as informações disponíveis sobre os ativos negociados em bolsa já estão refletidas nos preços desses ativos. Consequentemente, não é possível um investidor montar uma carteira de investimentos que vença a média do mercado no longo prazo. Em outras palavras... Tudo já está embutido no preço, e, assim, é impossível identificar boas oportunidades na bolsa de valores. No limite, a rentabilidade que você poderia esperar seria apenas similar à rentabilidade da média do mercado Hipótese da Eficiência do Mercado Nós não acreditamos nisso. A consequência direta dessa teoria é de que há, sim, ativos mal precificados no mercado. Em contraponto à “Eficiência do Mercado”, acreditamos que sim, existem ativos que estão caros ou baratos demais. Ou, melhor dizendo... Teoria das Finanças Comportamentais Nossa visão macroeconômica é alinhada com a Teoria das Finanças Comportamentais A teoria defende que as emoções dos investidores interferem na precificação dos diversos ativos disponíveis no mercado financeiro. Em outras palavras, acreditamos que o ser humano é irracional Teoria das Finanças Comportamentais Não é que nós não acreditamos nisso, nós sabemos que existem ativos mal precificados. Estratégias de valor tem performado continuamente melhor do que a média do mercado. Isso acontece pois essas estratégias conseguem identificar ativos cujo valor de mercado está abaixo de seu valor real , também conhecido como valor intrínseco Value Investing Agora você deve estar se perguntando... “Onde entram os fundos imobiliários?” ou “É possível então identificar FIIs baratos , que juntos performam melhor do que o IFIX no longo prazo?” 2018 2019 2020 2021 Sim, é possível. Com a Estratégia S-Rank. O objetivo da Estratégia S-Rank é justamente identificar os melhores Fundos de Investimentos Imobiliários com base em métricas de valor A Estratégia S-Rank é uma metodologia 100% quantitativa , que consegue, com sucesso, performar melhor do que o IFIX no longo prazo. Vamos ver agora como essa estratégia funciona. Estratégia S-Rank Estratégia S-Rank A Estratégia S-Rank é uma estratégia do estilo top-down Em outras palavras, ela olha para todo o universo dos FIIs no Brasil, e compra os melhores FIIs , no relativo, de acordo com a metodologia. Todos os FIIs Filtramos os piores Investimos nos melhores Filtros Como é feito o processo de escolha dos FIIs pela Estratégia S-Rank Filtro de liquidez No mínimo, R$ 200 mil negociados diariamente Filtro de tipo FIIs de Desenvolvimento e/ou Incorporação são eliminados Filtro de estabilidade Médias e medianas de dividend yield são comparadas Listagem por P/VPA Os FIIs que sobraram são ordenados por P/VPA Listagem por DY Os FIIs que sobraram são ordenados pela mediana do DY Começamos com 246 FIIs¹ Desses 62, compramos os 15 FIIs mais bem ranqueados Filtro de idade FIIs com menos de 1 ano de existência são eliminados FINAL INÍCIO ¹ Dados de junho/2020 246 99 97 86 62 62