B y B y B O S T O N H E R A L D E D I T O R I A L S T A F F B O S T O N H E R A L D E D I T O R I A L S T A F F N o v e m b e r 1 9 , 2 0 2 3 a t 1 2 : 3 2 a m N o v e m b e r 1 9 , 2 0 2 3 a t 1 2 : 3 2 a m Mayor Michelle W u is eyeing rent control as one solution to Boston’ s housing problem. (Matt Stone/Boston Herald) Mayor Michelle W u is eyeing rent control as one solution to Boston’ s housing problem. (Matt Stone/Boston Herald) B o s t o n h a s a h o u s i n g p r o b l e m : t h e s u p p l y i s l i m i t e d , t h e d e m a n d i s g r e a t , a n d t h e r e n t i s t o o d a m n h i g h B o s t o n h a s a h o u s i n g p r o b l e m : t h e s u p p l y i s l i m i t e d , t h e d e m a n d i s g r e a t , a n d t h e r e n t i s t o o d a m n h i g h A n e w r e p o r t A n e w r e p o r t s h o w s t h a t B o s t o n r a n k e d d e a d l a s t a m o n g t h e n a t i o n ʼ s t e n l a r g e s t c i t i e s w h e n i t c o m e s t o a v a i l a b l e r e n t a l u n i t s s h o w s t h a t B o s t o n r a n k e d d e a d l a s t a m o n g t h e n a t i o n ʼ s t e n l a r g e s t c i t i e s w h e n i t c o m e s t o a v a i l a b l e r e n t a l u n i t s “ T h e p a s t y e a r h a s u n f o r t u n a t e l y o f f e r e d m o r e o f t h e a l l - t o o - f a m i l i a r s t o r y o f h i g h p r i c e s , l o w v a c a n c y r a t e s , a n d s y s t e m s a n d r e g u l a t i o n s “ T h e p a s t y e a r h a s u n f o r t u n a t e l y o f f e r e d m o r e o f t h e a l l - t o o - f a m i l i a r s t o r y o f h i g h p r i c e s , l o w v a c a n c y r a t e s , a n d s y s t e m s a n d r e g u l a t i o n s t h a t a r e k e e p i n g t h o u s a n d s o f h o m e s e e k e r s – p a r t i c u l a r l y n o n - W h i t e f a m i l i e s – f r o m a c c e s s i n g a f f o r d a b l e r e n t a l h o u s i n g a n d t h a t a r e k e e p i n g t h o u s a n d s o f h o m e s e e k e r s – p a r t i c u l a r l y n o n - W h i t e f a m i l i e s – f r o m a c c e s s i n g a f f o r d a b l e r e n t a l h o u s i n g a n d h o m e o w n e r s h i p o p p o r t u n i t i e s , ” s a i d L e e P e l t o n , C E O a n d p r e s i d e n t o f t h e B o s t o n F o u n d a t i o n , w h i c h r e l e a s e d t h e r e p o r t h o m e o w n e r s h i p o p p o r t u n i t i e s , ” s a i d L e e P e l t o n , C E O a n d p r e s i d e n t o f t h e B o s t o n F o u n d a t i o n , w h i c h r e l e a s e d t h e r e p o r t T h e r e p o r t a l s o s h o w e d t h a t B o s t o n i s l a s t a m o n g t h e n a t i o n ʼ s l a r g e s t c i t i e s w h e n i t c o m e s t o r e n t a l a v a i l a b i l i t y T h e r e p o r t a l s o s h o w e d t h a t B o s t o n i s l a s t a m o n g t h e n a t i o n ʼ s l a r g e s t c i t i e s w h e n i t c o m e s t o r e n t a l a v a i l a b i l i t y A n y o n e w h o ʼ s t r i e d t o f i n d a n a p a r t m e n t i n t h e i r p r i c e r a n g e h e r e k n o w s t h a t a l l t o o w e l l A n y o n e w h o ʼ s t r i e d t o f i n d a n a p a r t m e n t i n t h e i r p r i c e r a n g e h e r e k n o w s t h a t a l l t o o w e l l A s t h e c i t y w o r k s t o w a r d a s o l u t i o n , h o w e v e r , i t c a n ʼ t a f f o r d t o t r e a t l a n d l o r d s a s a d v e r s a r i e s A s t h e c i t y w o r k s t o w a r d a s o l u t i o n , h o w e v e r , i t c a n ʼ t a f f o r d t o t r e a t l a n d l o r d s a s a d v e r s a r i e s O P I N I O N O P I N I O N E D I T O R I A L S E D I T O R I A L S E d i t o r i a l : T r e a t l a n d l o r d s a s a l l i e s t o f i g h t h o u s i n g c r i s i s E d i t o r i a l : T r e a t l a n d l o r d s a s a l l i e s t o f i g h t h o u s i n g c r i s i s M a y o r M i c h e l l e W u m a d e a n o t h e r p u s h f o r r e n t c o n t r o l l a s t w e e k , M a y o r M i c h e l l e W u m a d e a n o t h e r p u s h f o r r e n t c o n t r o l l a s t w e e k , a s t h e H e r a l d r e p o r t e d , a s t h e H e r a l d r e p o r t e d , s u b m i t t i n g w r i t t e n t e s t i m o n y a h e a d o f a J o i n t s u b m i t t i n g w r i t t e n t e s t i m o n y a h e a d o f a J o i n t C o m m i t t e e o n H o u s i n g s e s s i o n a t t h e S t a t e H o u s e C o m m i t t e e o n H o u s i n g s e s s i o n a t t h e S t a t e H o u s e W u ʼ s h o m e r u l e p e t i t i o n f o r r e n t s t a b i l i z a t i o n w o u l d c a p B o s t o n ʼ s y e a r - o v e r - y e a r r e n t i n c r e a s e s a t 6 % p l u s c o n s u m e r p r i c e i n d e x e s , t o a m a x W u ʼ s h o m e r u l e p e t i t i o n f o r r e n t s t a b i l i z a t i o n w o u l d c a p B o s t o n ʼ s y e a r - o v e r - y e a r r e n t i n c r e a s e s a t 6 % p l u s c o n s u m e r p r i c e i n d e x e s , t o a m a x o f 1 0 % o f 1 0 % “ T h i s w o u l d a l l o w t e n a n t s t o h a v e r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n s o f t h e i n c r e a s e s i n t h e i r l i v i n g e x p e n s e s a n d a l l o w t h e m t o p l a n a c c o r d i n g l y , ” W u “ T h i s w o u l d a l l o w t e n a n t s t o h a v e r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n s o f t h e i n c r e a s e s i n t h e i r l i v i n g e x p e n s e s a n d a l l o w t h e m t o p l a n a c c o r d i n g l y , ” W u w r o t e w r o t e W o u l d l a n d l o r d s ʼ c o s t s b e c a p p e d a s w e l l , o r a r e t h e y e x p e c t e d t o e a t t h e c o s t o f s t a g n a n t r e n t a l i n c o m e g o i n g f o r w a r d ? W i l l t h e c i t y c a p W o u l d l a n d l o r d s ʼ c o s t s b e c a p p e d a s w e l l , o r a r e t h e y e x p e c t e d t o e a t t h e c o s t o f s t a g n a n t r e n t a l i n c o m e g o i n g f o r w a r d ? W i l l t h e c i t y c a p p r o p e r t y t a x e s ? A n d d o e s t h e r e n t c o n t r o l b i d i n c l u d e a p r o v i s o t h a t c o s t s i n c u r r e d f o r m a i n t e n a n c e a n d u p k e e p o n r e n t - c o n t r o l l e d u n i t s p r o p e r t y t a x e s ? A n d d o e s t h e r e n t c o n t r o l b i d i n c l u d e a p r o v i s o t h a t c o s t s i n c u r r e d f o r m a i n t e n a n c e a n d u p k e e p o n r e n t - c o n t r o l l e d u n i t s a r e w a i v e d ? a r e w a i v e d ? L a n d l o r d s r u n a b u s i n e s s , l i k e a n y o t h e r B o s t o n s h o u l d w a n t t o a t t r a c t s u c h b u s i n e s s e s t o t h e c i t y , n o t p e n a l i z e t h e m f o r o p e r a t i n g h e r e L a n d l o r d s r u n a b u s i n e s s , l i k e a n y o t h e r B o s t o n s h o u l d w a n t t o a t t r a c t s u c h b u s i n e s s e s t o t h e c i t y , n o t p e n a l i z e t h e m f o r o p e r a t i n g h e r e W h a t i s t h e i n c e n t i v e f o r t h e l a n d l o r d o f r e n t - c o n t r o l l e d u n i t s t o k e e p o p e r a t i n g a n d n o t c u t t h e i r l o s s e s b y s e l l i n g t h e a p a r t m e n t s a s W h a t i s t h e i n c e n t i v e f o r t h e l a n d l o r d o f r e n t - c o n t r o l l e d u n i t s t o k e e p o p e r a t i n g a n d n o t c u t t h e i r l o s s e s b y s e l l i n g t h e a p a r t m e n t s a s c o n d o s ? c o n d o s ? A c c o r d i n g t o W u , o w n e r - o c c u p i e d p r o p e r t i e s w i t h s i x o r f e w e r u n i t s , a s w e l l a s a l l n e w c o n s t r u c t i o n f o r t h e f i r s t 1 5 y e a r s a f t e r t h e y r e c e i v e A c c o r d i n g t o W u , o w n e r - o c c u p i e d p r o p e r t i e s w i t h s i x o r f e w e r u n i t s , a s w e l l a s a l l n e w c o n s t r u c t i o n f o r t h e f i r s t 1 5 y e a r s a f t e r t h e y r e c e i v e t h e i r c e r t i f i c a t e o f o c c u p a n c y , w o u l d b e e x e m p t f r o m t h e p o t e n t i a l r e n t c o n t r o l p o l i c y T h a t l e a v e s a b o u t 5 5 % o f t h e c i t y ʼ s r e n t a l p r o p e r t i e s t h e i r c e r t i f i c a t e o f o c c u p a n c y , w o u l d b e e x e m p t f r o m t h e p o t e n t i a l r e n t c o n t r o l p o l i c y T h a t l e a v e s a b o u t 5 5 % o f t h e c i t y ʼ s r e n t a l p r o p e r t i e s s u b j e c t t o r e n t s t a b i l i z a t i o n s u b j e c t t o r e n t s t a b i l i z a t i o n T h i s p u t s h o u s i n g d e v e l o p e r s o n n o t i c e : b u i l d n e w u n i t s i n B o s t o n a n d y o u ʼ r e f i n e f o r 1 5 y e a r s , a f t e r t h a t , y o u ʼ r e s u b j e c t t o r e n t c o n t r o l W h y T h i s p u t s h o u s i n g d e v e l o p e r s o n n o t i c e : b u i l d n e w u n i t s i n B o s t o n a n d y o u ʼ r e f i n e f o r 1 5 y e a r s , a f t e r t h a t , y o u ʼ r e s u b j e c t t o r e n t c o n t r o l W h y w o u l d a d e v e l o p e r m a k e s u c h a n i n v e s t m e n t i n t h e k n o w l e d g e t h a t i n 1 5 y e a r s t h e i r r e t u r n s w i l l h i t a w a l l ? w o u l d a d e v e l o p e r m a k e s u c h a n i n v e s t m e n t i n t h e k n o w l e d g e t h a t i n 1 5 y e a r s t h e i r r e t u r n s w i l l h i t a w a l l ? M a s s a c h u s e t t s h a d r e n t c o n t r o l b e f o r e , a n d o n e t h i n g w a s c l e a r : t e n a n t s w h o l u c k e d o u t o n t h e s e u n i t s h e l d o n t o t h e m f o r d e a r l i f e , o f t e n M a s s a c h u s e t t s h a d r e n t c o n t r o l b e f o r e , a n d o n e t h i n g w a s c l e a r : t e n a n t s w h o l u c k e d o u t o n t h e s e u n i t s h e l d o n t o t h e m f o r d e a r l i f e , o f t e n w h i l e t h e i r s a l a r i e s i n c r e a s e d a n d t h e y c o u l d a f f o r d p r i c i e r p l a c e s R e n t c o n t r o l d o e s n ʼ t h e l p m a r k e t t u r n o v e r w h i l e t h e i r s a l a r i e s i n c r e a s e d a n d t h e y c o u l d a f f o r d p r i c i e r p l a c e s R e n t c o n t r o l d o e s n ʼ t h e l p m a r k e t t u r n o v e r I f B o s t o n i s s e r i o u s a b o u t w a n t i n g t o i n c r e a s e h o u s i n g s t o c k s o t h a t r e n t s s t a b i l i z e a n d f a l l f r o m a n i n c r e a s e i n s u p p l y , i t m u s t d o a l l i t c a n t o I f B o s t o n i s s e r i o u s a b o u t w a n t i n g t o i n c r e a s e h o u s i n g s t o c k s o t h a t r e n t s s t a b i l i z e a n d f a l l f r o m a n i n c r e a s e i n s u p p l y , i t m u s t d o a l l i t c a n t o m a k e c o n s t r u c t i o n a w i n n i n g p r o p o s i t i o n f o r d e v e l o p e r s m a k e c o n s t r u c t i o n a w i n n i n g p r o p o s i t i o n f o r d e v e l o p e r s T a x a b a t e m e n t s a r e a g o o d s t a r t T a x a b a t e m e n t s a r e a g o o d s t a r t B o s t o n , a n d o t h e r c i t i e s c o n s i d e r i n g r e n t c o n t r o l , s h o u l d t r e a t l a n d l o r d s a n d d e v e l o p e r s a s v a l u e d b u s i n e s s e s a n d a l l i e s o n t h e p a t h t o B o s t o n , a n d o t h e r c i t i e s c o n s i d e r i n g r e n t c o n t r o l , s h o u l d t r e a t l a n d l o r d s a n d d e v e l o p e r s a s v a l u e d b u s i n e s s e s a n d a l l i e s o n t h e p a t h t o s o l v i n g t h e h o u s i n g c r i s i s s o l v i n g t h e h o u s i n g c r i s i s E d i t o r i a l c a r t o o n b y S t e v e B r e e n ( C r e a t o r s S y n d i c a t e ) E d i t o r i a l c a r t o o n b y S t e v e B r e e n ( C r e a t o r s S y n d i c a t e )