UNIVERZITA MATEJA BELA V BANSKEJ BYSTRICI FAKULTA PRÍRODNÝCH VIED SYSTÉMOVÁ DOKUMENTÁCIA Informačný systém na podporu a vypracovanie trhových ohodnotení nehnuteľností pre realitný trh. Autor: Dušan Stančík Verzia: 1.0 Obsah 1.Úvod ................................ ................................ ................................ ................................ 4 1.1 Účel a rozsah ŠP ................................ ................................ ................................ ...... 4 1.2 Definície, akronymy a skratky ................................ ................................ .................. 5 1.3 Odkazy ................................ ................................ ................................ .................... 5 2 Všeobecný opis ................................ ................................ ................................ .............. 5 2.1 Funkcionalita systému ................................ ................................ ............................. 7 2.2 Prípady použitia ................................ ................................ ................................ ..... 10 2.2.1 UC - 01 - Prihlásenie sa do systému ................................ ................................ ......... 11 ................................ ................................ ................................ ................................ .......... 12 2.2.2 UC - 02 - Registrácia do systému ................................ ................................ ............. 12 2.2.3 UC - 03 - Pridanie nového parametra nehnuteľnosti do systému ................................ 14 2.2.4 UC - 04 - Pridanie trhového ohodnotenia do systému ................................ ................ 15 2.2.5 UC - 05 - Automatické načítanie základných cien podľa typov nehnuteľnosti ............ 17 2.2.6 UC - 06 - Automatické načítanie informácii o vlastníkoch nehnuteľnosti ................... 18 2.2.7 UC - 0 7 - Zobrazenie umiestnenia nehnuteľnosti na mape ( použité rozhranie Google maps) 19 2.2.8 UC - 08 - Vytvorenie SWOT analýzy z predpripravených ohodnotených parametrov 20 2.2.9 UC - 09 - Vytvorenie porovnávacej, nákladovej, výnosovej analýzy .......................... 21 2.2.10 UC - 10 - Vytvorenie právnej analýzy titulu nadobudnutia, tiarch, daňových nákladov 22 2.2.11 UC - 11 - Vymazanie trhového ohodnotenia zo systému ................................ ........ 23 2.2.12. UC - 12 - Úprava trhového ohodnotenia v systéme ................................ ................ 24 2.2.13. UC - 13 - Tlač trhového ohodnotenia ................................ ................................ .... 26 2.2.14. UC - 14 - Export trhového ohodnotenia do súboru – PDF, XML, EX CEL .............. 27 3 Sekvenčný diagram vybranej funkčnej požiadavky ................................ ........................ 28 4 Dátový model ................................ ................................ ................................ ............... 30 5 Entitno relačný diagram ................................ ................................ ................................ 31 6 Diagram tried ................................ ................................ ................................ ............... 32 7 Stavový diagram ................................ ................................ ................................ ........... 33 8 Záver ................................ ................................ ................................ ........................... 34 1. Úvod T en to dokument je vyhotovením špecifikácie požiadaviek (ďalej ŠP ) a systémová dokumentácia (ďalej ŠD ) na softvér, ktorý vznikol na základe konzultácií so zadávateľom (zákazníkom). ŠP opisuje používateľské, funkčné a parametrické požiadavky softvéru , SD opisuje fázu návrhu , sekvenčný diagram, dátové modely , diagram tried. pre Informačný systém na podporu a vypracovanie trhových ohodnot ení nehnuteľností pre realitný trh. (ďalej MarketValue ) špecifikácia je určená pre projektový tím, ktorý bude softvér tvoriť a implementovať. Zároveň je ŠP súčasťou zmluvy medzi objednávateľom a dodávateľom. ŠP bude slúžiť pre potreby validácie a verifiká cie dodaného softvéru. 1.1 Účel a rozsah ŠP Softvérový systém MarketValue bude on - line webová aplikácia na evidenciu trhových ohodnotení, ktoré budú vytvárať jednotlivý makléri na svojich nehnuteľnostiach, ktor é majú v ponuke. Systém bude poskytovať informácie z týchto ohodnotení pre klientov, ktorý si ich o bjednali a pre vedenie spoločnosti Maklér bude čerpať potrebné vstupné údaje o nehnuteľnostiach, ktoré ohodnocuje z verejných databáz ako sú katas ter nehnut eľností (1) , evidencia katastrálnych máp (2) alebo internej databázy re a litnej kancelárie (3) V prvej verzii aplikácie bude vytvorený základ pre vypracovanie ďalších rozširujúcich verzií. Vytvorený systém bude prototypom budúcej plnej verzie produktu. Op is plnej verzie systému nie je súčasťou tejto ŠP. Systém bude výhradne používať zákazník pre vlastné potreby na evidenciu trhových ohodnotení 1.2 Definície, akronymy a skratky Tabuľka 1 - Definície a skratky Maklér Pracovník realitnej kancelárie, ktorý bude vytvárať ohodnotenia. Majiteľ kancelárie Majiteľ realitnej kancelárie, ktorá zamestnáva makléra klient Objednávateľ, zákazník, ktorý si objedná trhové ohodnotenie. Užívateľ Maklér, klient, majiteľ kancelárie, každý kto môže pristupovať do aplikácie Majiteľ Majiteľ ohodnocovanej nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť Nehnuteľnosť, ktorá sa ohodnocuje. Číselníky Jednotlivé číselníky, ktoré určujú napríklad: druh stavby, druh pozemku. Kataster nehnuteľností Databáza nehnuteľností a ich vlastníckych vzťahov. Katastrálna mapa Vektorová mapa umiestnenia parciel v rámci vybratého územia s informáciami o vlastníckych vzťahoch Záznam Jedno trhové ohodnotenie v databáze 1.3 Odkazy [1] Webová stránka KATAS TER NEHNUTEĽNOSTÍ www.katasterportal.sk [2] Webová stránka MAPA https://kataster.skgeodesy.sk/Portal/ [3] Interná stránka (intranet) realitnej kancelárie https://skmaxis.remax - czech.cz/ 2 Všeobecný opis V tomto období neexistujú systémy, ktoré by maximálne zautomatizovali , zrýchlili a zjednodušili vytváranie trhov ých ohodnotení pre potreby zákazníkov alebo pre notárske úrady. Potrebujeme vytvoriť jednoduchú webovú aplikáciu MarketValue , pomocou ktorej budeme schopní vytvárať, evidovať a distribuovať trhové ohodnotenia nehnuteľností ( Obrázok 1 ). Aplikácia bude e vidovať : nehnuteľnos ti , majite ľov nehnuteľnost í v podieloch , parametre nehnuteľnosti , cen u nehnuteľnosti . Vítaný je responzívny charakter aplikácie. So systémom bude pracovať majiteľ a maklér ohodnocovanej nehnuteľnosti , ktorý o nej zaznamenáva všetky potrebné informácie: • eviduje základné údaje o klientovi , • eviduje nehnuteľnosť , • eviduje majiteľov nehnuteľnosti , • eviduje parametre nehnuteľnost i , • eviduje cenu nehnuteľnosti , • prezerá údaje. • Exportuje údaje do súboru, Majiteľ, maklér a klient si budú môcť tieto údaje prezerať . Maklér a majiteľ majú právo vytvárať záznamy, editovať ich a mazať Systém ponúk ne export vybraných informácií na web pre klienta Systém je prístupný len používateľom, ktorí sa autentifikujú prostredníctvom kľúčov (firma) Systém môže byť vyvinutý v Jave alebo PHP. Po odovzdaní produktu prevádzka systému nesmie byť závislá od dodávat eľa. Databázov ý systém je navrhovaný MySQL. Aplikácia bude navrhnutá ako 3 vrstvová : 1. Prvá vrstva: Prezentačná bude spustená u klienta na jeho prehliadači s podporou JavaScript, CSS, JQuery . Nezávislá od prehlaidača. Exportuje na Edituje Prezerá Prezerá Maklér Majiteľ kancelárie Market Value Zákazník Obrázok 1 Kontext systému MarketValue Web Poze rá rá Edituje Tlačí, exportuje Edituje 2. Druhá vrstva: Aplikačná bude umiestnená na aplikačnom serveri v Cloude s podporou PHP skriptov. 3. Tretia vrstva: Dátová – umiestnená v Cloude, Databázový server objednaný ako SAS služba 2.1 Funkcionalita systému • Funkčné požiadavky Tabuľka 2 - Funkcionálne požiadavky (funkcie, charakteristiky, schopnosti) Funk čné požiadavky (funkcie, charakteristiky, schopnosti) ID Špecifikácia #F1 Viacužívateľsk ý prístup do aplikácie #F2 Registrácia do systému ADMIN rola, pre OWNER a USER rola #F3 Registrácia do systému OWNER rola, pre USER #F4 Prihlásenie do systému užívateľom #F5 Automatické získavanie dát z verejných serverov ( údaje o vlastníkoch) #F5 Automatické získavanie dát z verejných serverov ( zoznam nehnuteľností , ich para metrov ) #F5 Zobrazenie umiestnenia nehnuteľnosti na mape #F5 Vytvorenie SWOT analýzy #F5 Zadávanie vlastných a vonkajších parametrov nehnuteľnosti Vytvorenie porovnávacej, nákladovej, výnosovej analýzy Vytvorenie právnej analýzy titulu nadobudnutia, tiarch, daňových nákladov #F6 Tlač ohodnotenia na tlačiareň, export vo formáte PDF #F7 Export ohodnotenia do EXCELU, XML • Nefunkčné požiadavky Tabuľka 3 - Dizajnové obmedzenia Dizajnové obmedzenia ID Špecifikácia #ND1 Vývoj na strane servera v s k riptovacom jazyku PHP ver.7.3, Ajax #ND2 Vývoj na strane klienta : HTML, CSS, JavaScript, šablónovací systém Blade #ND3 Použitie vývojového prostredia PHP Storm #ND4 Použitie Databázový server: MySQL , klient : Workbench #ND5 Použitie framework: MVC model – LARAVEL 5.8 + Composer #ND6 Webhosting server: Tabuľka 4 - Použiteľnosť Použiteľnosť ID Špecifikácia #NP1 Požadovaná doba na zaškolenie užívateľov 10 dní #NP2 Skrátenie vytvárania ohodnotenie o 1 hod. oproti doteraz využívaného spôsobu. Tabuľka 5 - Spoľahlivosť Spoľahlivosť ID Špecifikácia #NS1 Dostupnosť aplikácie 99,9% #NS2 MTTR (Mean Time to Repair) 24 hodín od preukázanej nefunkčnosti #NS3 MTBF (Mean Time Between Failures) minimálne 6 mesiacov #NS4 Bezpečnosť dát v databáze , zálohovanie databázy v 24 hod. intervale #NS5 Obnovenie databázy v prípade havárie : 1. hod. Tabuľka 6 - Legislatíva + štandardy Legislatíva + štandardy ID Špecifikácia #NL1 Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (GDPR) #NL2 Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam Tabuľka 7 - Rozhrania Rozhrania ID Špecifikácia #NR1 Použité protokoly: HTTP , SMTP , FTP #NR2 Použité porty:80 http,3306 Mysql,25,465,21 ftp Použité prístupy: SSH – prístup na konzolu web servera 2.2 Prípady použitia Po definovaní požiadaviek klienta, ich analýzou a stanovením funkčných a nefunkčných požiadaviek som navrhol nasledovné prípady použitia. Následne so v časti návrhu Modelov a Tried opísal špeciálny prípad požiadavky : Pridanie a vymazanie ohodnotenia. UC - 01 - Prihlásenie sa do systému UC - 02 - Registrácia do systému UC - 03 - Pridanie nového parametra nehnuteľnosti do systému UC - 04 - Pridanie trhového ohodnotenia do systému UC - 05 - Automatické načítanie základných cien podľa typov nehnuteľnosti UC - 06 - Automatické načítanie informácii o vlastníkoch nehnuteľnosti UC - 07 - Zobrazenie umiestnenia nehnuteľnosti na mape ( použité rozhranie Google ma ps) UC - 08 – Vytvorenie SWOT analýzy z predpripravených ohodnotených parametrov UC - 09 – Vytvorenie porovnávacej, nákladovej, výnosovej analýzy UC - 10 – Vytvorenie právnej analýzy titulu nadobudnutia, tiarch, daňových nákladov UC - 11 - Vymazanie trhového ohodn otenia zo systému UC - 12 - Úprava trhového ohodnotenia v systéme UC - 13 - Tlač trhového ohodnotenia UC - 14 - Export trhového ohodnotenia do súboru – PDF, XML, EXCEL 2.2.1 UC - 01 - Prihlásenie sa do systému Tabuľka 8 - UC - 01 - Prihlásenie sa do systému Názov Prihlásenie sa do systému ID UC - 01 Nadradený prípad použitia – Aktér Admin, Majiteľ, Maklér Stručný opis Aktér zadá meno a zadá heslo autentifikuje sa pomocou kľúčov. Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na zadanie mena a hesla. Výstupné podmienky Aktér je autorizovaný a systém mu je prístupný podľa pridelenej roly, alebo mu je prístup zamietnutý. Postup udalosti • aktér vloží login name • aktér zadá heslo • systém ho overí • ak je evidovaný a má priradené roly, tak sa mu systém sprístupní podľa pridelenej roly • inak sa vyvolá alternatívny postup Alternatívny postup udalosti a výnimky • systém sa vráti späť na Prihlasovanie Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Predpoklady Používateľ je evidovaný , alebo má uložený na serveri svoj prihlasovacie údaje Problémy Zdroje 2.2.2 UC - 02 - Registrácia do systému Tabuľka 9 - UC - 02 - Registrácia do systému Názov Registrácia do systému ID UC - 02 Nadradený prípad použitia UC - 01 Aktér Admin, Majiteľ Stručný opis Aktér zadá meno a zadá heslo Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na registráciu mena a hesla nového uživateľa Výstupné podmienky Aktér je autorizovaný a systém mu vytvorí nový užívateľský účet Postup udalosti • aktér vloží nové login name • aktér zadá nové heslo • systém overí platnosť vstupných údajov Obrázok 2 - Prihlásenie sa do systému • ak sú správne vytvorí účet • inak sa vyvolá alternatívny postup Alternatívny postup udalosti a výnimky • výzva na opätovné vloženie správnych údajov • zrušenie voľby, redirect (back), bez uloženia Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Predpoklady Aktér je prihlásený. Problémy Nesprávne vložené hodnoty. Zdroje Obrázok 3 - Registrácia do systému 2.2.3 UC - 03 - Pridanie nového parametra nehnuteľnosti do systému Tabuľka 10 - UC - 03 - Pridanie nového parametra nehnuteľnosti do systému Názov Pridanie nového parametra nehnuteľnosti do systému ID UC - 03 Nadradený prípad použitia UC - 01 Aktér Admin Stručný opis Aktér zadá názov parametra a sekciu kde patrí. Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na zadanie nového parametra. Výstupné podmienky Systém zapíše a vytvorí nový parameter.. Postup udalosti • aktér zadá názov • aktér zadá sekciu výberom zo zoznamu • aktér zadá hodnotu parametra • systém skontroluje správnosť vložených údajov • inak sa vyvolá alternatívny postup Alternatívny postup udalosti a výnimky • výzva na opätovné vloženie správnych údajov • zrušenie voľby, redirect (back), bez uloženia Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Predpoklady Aktér je prihlásený. Problémy Nesprávne vložené hodnoty. Zdroje 2.2.4 UC - 04 - Pridanie trhového ohodnotenia d o systému Tabuľka 11 - UC - 04 - Pridanie trhového ohodnotenia d o systému Názov Pridanie trhového ohodnotenia d o systému ID UC - 04 Nadradený prípad použitia UC - 01 Aktér Admin, Majiteľ, Maklér Stručný opis Aktér zadá názov hodnotenia, typ nehnuteľnosti a mesto kde patrí. Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na zadanie nového ohodnotenia. Výstupné podmienky Systém zapíše a vytvorí nové ohodnotenie. Postup udalosti • aktér vloží názov ohodnotenia • aktér zadá mesto kde sa nachádza • aktér zadá typ nehnuteľnosti • inak sa vyvolá alternatívny postup Alternatívny postup udalosti a výnimky • upozornenie na chýbajúce vstupné hodnoty • opakované zadanie Obrázok 4 - Pridanie nového parametra nehnuteľnosti do systému Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Predpoklady Aktér je prihlásený. Problémy Nesprávne vložené hodnoty. Zdroje Obrázok 5 - Pridanie trhového ohodnotenia do systému 2.2.5 UC - 05 - Automatické načítanie základných cien podľa typov nehnuteľnosti Tabuľka 12 - UC - 05 - Automatické načítanie základných cien podľa typov nehnuteľnosti Názov Automatické načítanie základných cien podľa typov nehnuteľnosti ID UC - 05 Nadradený prípad použitia UC - 01 ,UC - 04 Aktér Admin, Majiteľ, Maklér Stručný opis Aktér zadá pridanie hodnotenia Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na pridanie hodnotenia. Výstupné podmienky Systém zapíše a vytvorí nové ohodnotenie. Postup udalosti • aktér vloží názov ohodnotenia • aktér zadá mesto kde sa nachádza • aktér zadá typ nehnuteľnosti • systém vyhľadá v tabuľke základných cien potrebnú hodnotu a zobrazí ju v tabuľke ohodnotení • inak sa vyvolá alternatívny postup Alternatívny postup udalosti a výnimky • nie je záznam o základnej cene pre požadovanú lokalitu • ponúkne zadať vlastnú hodnotu • zrušenie voľby, redirect (back), bez uloženia Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Systém zapíše a vytvorí nové ohodnotenie. Predpoklady Existencia záznamu k požadovanej lokalite súboru Problémy Zdroje 2.2.6 UC - 06 - Automatické načítanie informácii o vlastníkoch nehnuteľnosti Tabuľka 13 - UC - 06 - Automatické načítanie informácii o vlastníkoch nehnuteľnosti Názov Automatické načítanie informácii o vlastníkoch nehnuteľnosti ID UC - 06 Nadradený prípad použitia UC - 01 ,UC - 04 Aktér Admin, Majiteľ, Maklér Stručný opis Aktér zadá súbor html, kde sú údaje o vlastníkoch podľa štruktúry skgeodesy.sk Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na zadanie súboru. Výstupné podmienky Všetky údaje z listu vlastníctva sú uložené v databáze a zobrazené aktérovi Postup udalosti • aktér stlačí tlačítko vytvor nový list vlastníctva • aktér vloží označí súbor na upload • aktér stlačí tlačítko spusti načítavanie • systém parsuje dokument • ak je celý naparsovaný uloží údaje do tabuliek • inak sa vyvolá alternatívny postup Alternatívny postup udalosti a výnimky • systém vyzve aktéra, aby zadal cestu k súboru • aktér ho zadá, ale v nesprávnom formáte • vyvolá sa výnimka , ktorá vráti akciu späť. Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Predpoklady Správne načítaný súbor z portálu skgeodesy Problémy Zdroje 2.2.7 UC - 0 7 - Zobrazenie umiestnenia nehnuteľnosti na mape ( použité rozhranie Google maps) Tabuľka 14 - UC - 0 7 - Zobrazenie umiestnenia nehnuteľnosti na mape ( použité rozhranie Google maps) Názov Zobrazenie umiestnenia nehnuteľnosti na mape ( použité rozhranie Google maps) ID UC - 07 Nadradený prípad použitia UC - 01,UC - 04,UC - 06 Aktér Admin, Majiteľ, Maklér Stručný opis Bez činnosti Aktéra sa zobrazí po načítaní stránky o zozname listov vlastníctva mapa umiestnenia nehnuteľnosti Vstupné podmienky Sú zadané údaje o nehnuteľnosti, adresa, mesto. Výstupné podmienky Zobrazenie mapy na stránke so správnym umiestnením Postup udalosti • aktér si zobrazí stránku listov vlastníctva • Vyberie si jeden list vlastníctva a zvolí si voľbu pozri LV • Na stránke sa zobrazí mapa Alternatívny postup udalosti a výnimky • Ak nie sú požadované údaje o adrese • stránka sa vráti, redirect (back), bez zobrazenia Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Predpoklady Účet Google Cloud Platform Problémy Nefungujúca služba Google Maps Zdroje 2.2.8 UC - 08 - Vytvorenie SWOT analýzy z predpripravených ohodnotených parametrov Tabuľka 15 - UC - 08 - Vytvorenie SWOT analýzy z predpripravených ohodnotených parametrov Názov Vytvorenie SWOT analýzy z predpripravených ohodnotených parametrov ID UC - 08 Nadradený prípad použitia UC - 01,UC - 04 Aktér Admin, Majiteľ, Maklér Stručný opis Aktér zadáva parametre jednotlivých častí SWOT analýzy Vstupné podmienky Je zobrazený formulár na zadanie novej analýzy SWOT. Výstupné podmienky Zobrazená SWOT analýza s prepočítaním hodnoty nehnuteľnosti Postup udalosti • Aktér stlačí tlačidlo pridanie SWOT analýzy • Následne si vyberá medzi štyrmi typmi vlastností nehnuteľností a stlačením tlačidla výberového zoznamu vyberie požadovanú vlastnosť • Sy stém prepočíta hodnotu nehnuteľnosti podľa zadanej hodnoty parametra • Po zadaní všetkých vlastností Aktér uloží SWOT analýzu Alternatívny postup udalosti a výnimky • Priorita vysoká Nefunkcionálne požiadavky Pripravené vlastnosti vo všetkých štyroch typoch Predpoklady Problémy Zdroje