Fibras en México - Francisco Cisneros

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Invirtiendo en Bienes Raíces https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Que son las fibras? Es un término financiero que en muchas ocasiones has escuchado y seguramente te preguntarás a qué se debe su nombre y cuáles son las diferencias entre una Fibra y una acción, ya que tienen diferentes características e incluso hay una regulación diferente para ellas, a pesar de que están listadas dentro del mercado de capitales. Fibra significa Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces, los cuales funcionan como vehículos, destinados a facilitar la adquisición y/o construcción o desarrollo de inmuebles, que tienen como fin el ser arrendados y a su vez, los propietarios de los títulos, sean acreedores de los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes. Para el inversionista ofrecen pagos periódicos, regularmente estos son cada trimestre aunque algunas fibras pagan de forma mensual, como por ejemplo FMTY14, estos pagos o dividendos son producto del arrendamiento. Aunque también podremos encontrar en estos instrumentos ganancias de capital derivadas del aumento o plusvalía del precio del titulo o acción, que en el caso de las fibras estas llevan por nombre “CBFIs” CERTIFICADOS BURSATILES FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Por que son diferentes y para que sirven? Las Fibras se enfocan en bienes raíces e infraestructura, inclusive tienen un tratamiento fiscal diferente al de las acciones, en el cual deberán de estar invertidos por lo menos en un 70% y están obligadas a distribuir un 95% de su ingreso fiscal. El objetivo principal es impulsar el desarrollo inmobiliario en México, con las fibras se pretender obtener liquidez para los desarrollos de infraestructura e inmuebles, las fibras le dan la oportunidad perfecta a los inversionistas para invertir en bienes inmuebles en México con mucha facilidad, las fibras pueden ayudar al inversionista ya que le proporciona una alternativa de inversión en un mercado regulado. Impulsar el financiamiento y crecimiento de diferentes segmentos comerciales, industrial y oficinas entre otros, es el principal propósito de las fibras. Un poco de Historia: En el mercado bursátil mexicano son instrumentos relativamente nuevos, la primera colocación se llevo a cabo en el año 2011, siendo Fibra UNO la pionera, con clave de pizarra FUNO11. Mientras que en EUA son un vehículo de inversión establecido desde hace más de 50 años. Te suena “FSITES”, no? Bueno FSITES es la fibra mas reciente en salir a bolsa, y sabes de quien es? No? Bueno pues ni mas ni menos que del Ing. Carlos Slim, exacto el mismo de FUNO11 https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Principales características • Las fibras son consideradas un instrumento hibrido, ya que pueden otorgar rendimientos fácilmente predecibles producto del arrendamiento (deuda) y rendimientos variables producto de la plusvalía de los inmuebles (capitales) • Los CBFIs se operan en el mismo segmento de “Capitales”. Bajo la normatividad semejante a cualquier acción que cotiza en la Bolsa Mexicana. • Las fibras cuentan con un Administrador Profesional para la operación de los bienes inmuebles fideicomitidos. • Estos instrumentos “CBFIs” tienen buena demanda de inversionistas institucionales. Entre ellos podremos encuentran, Las Afores, Aseguradoras y Afianzadoras. • Este tipo de instrumentos son novedosos en México y Latinoamérica, ya que son relativamente nuevos, recuerda que la primer fibra en salir a bolsa fue FIBRA UNO “FUNO11” en el año de 2011. • Estas sociedades mercantiles o fideicomisos inmobiliarios deberán de tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx • Se dedican a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinan al arrendamiento. • Se distribuye entre los tenedores de los CBFIs “Inversionistas” al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior. • Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deberán destinarse al arrendamiento y no podrán enajenarse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición. • Las fibras deben de contar con altos estándares de Gobierno Corporativo para su manejo y administración. También se debe de considerar: • Por pate del administrador, contar con un historial de operación de inmuebles existentes de al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar experiencia y resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente. • Se deberá de contar con certificaciones de peritos estructurales. • Hacer dictamen sobre la situación de los contratos de arrendamiento, especialmente si el riesgo esta concentrado. • Se deberán hacer avalúos de los inmuebles de forma Anual. • Contar con los estados legales que guarden los inmuebles: gravámenes, litigios, etc. • La administración deberá en todo momento describir el destino de los fondos. • Mantienen políticas de apalancamientos, partes relacionadas, criterios de elegibilidad de inmuebles, desinversión, etc. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx CLASIFICACION DE LAS FIBRAS • Las fibras están clasificadas principalmente por el tipo de inmueble que administra, por eso es importante mencionar cuales son las que existen y su clasificación: - Fibras especializadas en: el sector comercial (centros comerciales) - Fibras especializadas en: las oficinas (típicamente oficinas AAA) y uso mixto - Fibras especializadas en: la hotelería - Fibras especializadas en: naves industriales y espacios para manufactura, exportación, producción, distribución, etc. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Sibras? A diferencia de las Fibras, que funcionan por medio de un fideicomiso y títulos que amparan el mismo, las Sibras funcionan como una Sociedad Anónima, la cual puede ser incluso dueña de fibras y a diferencia de las fibras, estas sociedades no están obligadas a repartir el 95% de la utilidad fiscal de su ejercicio. Cabe mencionar que en el caso de las Sibras, pueden optar a la reinversión por medio de desarrollar nuevas propiedades. En tanto al rubro fiscal, no gozan de las mismas bondades respecto a los gravámenes del ISR – Impuesto Sobre la Renta que tienen las fibras. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Que fibras están listadas en la bolsa? • FIBRA UNO ADMINISTRACION (FUNO11) – Uso mixto oficinas y centros comerciales y una de las 10 mas grandes del mundo, conoces las plazas o centros comerciales “PATIO”, bueno esta fibra se encarga de administrar esas plazas, así es, y con los pagos de las rentas cobrados a los locales comerciales, descontando gastos de administración, mantenimiento, etc. Queda la utilidad de la operación, recuerdas que comentamos que las fibras están obligadas a repartir como mínimo el 95% de sus utilidades, ¿entonces en México si se puede vivir de las rentas si invierto en fibras? Lo veremos mas adelante con mas detalles. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Continuamos con… • FIBRA TERRAFINA (TERRA13) – INDUSTRIAL EN SU MAYOR PARTE DE ACTIVOS • CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA (FIHO12) – HOTELERIA EN SU MAYORIA • ADMINISTRADORA DE ACTIVOS FIBRA (FINN13) – HOTELERIA EN SU MAYORIA • FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS (FSHOP13) – TIENDAS COMERCIALES EN SU MAYORIA • CONCENTRADORA FIBRA DANHOS (DANHOS13) – COMERCIAL Y OFICINAS • FIBRA MONTERREY (FMTY14) – MIXTO, OFICINAS INDUSTRIAL Y OFICINAS • FIBRA HD (FIBRAHD15) – MIXTO, OFICINAS INDUSTRIAL Y OFICINAS https://www.facebook.com/groups/fibras.mx En total encontramos 13 instrumentos para invertir EN LAS FIBRAS en la bmv o biva (bolsa INSTITUCIONAL DE VALORES) ASI ES, LA COMPETENCIA DE LA BOLSA MEXICANA DE VALORES • MACQUARIE MEXICO REAL ESTATE (FIBRAMQ12) – USOS MIXTOS, PRIMORDIALMENTE MANUFACTURA - SIBRA • PROLOGIS PROPERTY MEXICO (FIBRAPL14) – MAYORMENTE INVIERTE EN EL RAMO INDUSTRIAL - SIBRA • CONCENTRADORA HIPOTECARIA (FHIPO14) – CONCENTRA CREDITOS HIPOTECARIOS DEL INFONAVIT Y FOVISSSTE • FIBRA PLUS (FPLUS16) – MIXTO OFICINAS Y CENTROS COMERCIALES • FIBRATC ETF (FIBRATC14) – ESTE ETF REPLICA EL MOVIMIENTO DE LAS FIBRAS EN SU CONJUNTO, SIRVE PARA DIVERSIFICAR LA CARTERA YA QUE SE ESTARIA INVIRTIENDO EN TODAS LAS FIBRAS CON UNA SOLA ACCION https://www.facebook.com/groups/fibras.mx COMO OPERAN LAS FIBRAS? • Las empresas aportan los inmuebles y los agrupan dentro de un fideicomiso, el cual tiene una entidad administradora, luego de eso, los certificados se colocan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) para que los inversionistas mexicanos (institucionales o privados) puedan ser participantes dentro de la oferta pública inicial, o en su caso, de una oferta subsecuente. • Los recursos obtenidos se destinan al fideicomiso y estos van después para la empresa. • En todo momento el fideicomiso mantiene la propiedad de los inmuebles asociados a la Fibra. VEAMOS CON UNA GRAFICA COMO FUNCIONA https://www.facebook.com/groups/fibras.mx fibra *Fuente : BMV https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Y con todo esto cual es el beneficio? • Hay dos tipos de beneficios, uno de ellos es el poder recibir el pago de una renta, la cual se ve reflejada al tenedor de los títulos, por medio de un distribución que se decreta y paga de manera constante. • Por otra parte, el inversionista puede obtener ganancias de capital, es decir, las que obtienen del diferencial entre el precio de compra y el precio en el que las puede vender. Cabe mencionar que esta plusvalía no está sujeta a impuestos por ganancias de capital, sin embargo, los dividendos sí, y la Fibra los tendrá que retener para mayor practicidad tributaria. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Adquisición de bienes raíces en su nuevo formato Las Fibras se posicionaron como un novedoso instrumento, debido a que la participación en proyectos de infraestructura, requiere que las personas adquieran propiedades como tal. A diferencia de lo que se acostumbraba en el pasado, con las Fibras se logra participar dentro de un fideicomiso, el cual lleva a cabo adquisiciones o desarrollo de propiedades por medio de un fondeo colectivo, principalmente por el levantamiento de capital mediante una oferta pública. La retribución a los tenedores está basada en la tenencia de los inversionistas, es decir, es proporcional al numero de CBFIs que se posean. Si hace unos años una persona deseaba construir un edificio con el cual pudiera vivir de las rentas, habría tenido que ahorrar una cantidad considerable de dinero para: Comprar un terreno, construir el edificio, conseguir clientes/huéspedes y administrar el bien inmueble para poder de esa manera recuperar su inversión por medio de un cobro de renta. En caso de que el inversionista quisiera construir propiedades, requeriría de financiamiento y al tratarse de una persona física y no una empresa, el financiamiento tenía un mayor costo. En la actualidad, podría comprar el equivalente en títulos de Fibras y encargarse de recibir los dividendos asociados con la renta de los inmuebles que la fibra administra, a la par de tener la posibilidad de obtener rendimientos por ganancias de capital, en el caso de que el precio del activo se vaya incrementando con el paso del tiempo. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx BIENES RAICES FISICAS VS FIBRAS En el caso de querer vender o liquidar un bien inmueble, habrá que hacer un avalúo para poder conocer el precio o valor de mercado justo y con base en esto, tratar de lograr realizar la venta por todo el inmueble, esperando que el mercado pueda liquidar el inmueble con un precio que ambas partes acuerden. En el caso de las Fibras, la liquidez no es un problema importante, ya que al momento de querer deshacerse de una posición, es decir de vender los títulos, únicamente tendrá que poner su postura en el mercado de valores y los tiempos en los cuales se llega a ejecutar esto son mucho menores a los que requiere vender un bien raíz física, ya que incluso podría tomar segundos, en contraste con un bien inmueble que podría tomar días o años. Además de altos costos de transferencia de dominio y escrituración de dichos bienes. De igual forma a través de las fibras un inversionista puede acceder a mayor diversificación. También reducir riesgos de desocupación. https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Conclusión En México y Latinoamérica la cultura del ahorro es muy precaria en las clases sociales mas marginadas, no pensar que el futuro llegara o que Dios proveerá son las principales razones por las cuales no prevén y por lo tanto no concientizamos que prever un futuro económico es la mejor herramienta que tendremos en nuestra adultez. Hoy en día existe muchísima información que, o bien nos puede ayudar o perjudicar, es tan fácil engañar a las personas diciendo que se volverán ricas de la noche a la mañana y desafortunadamente las personas que por lo general caen en estas estafas son las que carecen de educación, la mayoría de los jóvenes y adultos hoy en día están conectados a internet o tienen un familiar que usa una red social, lamentablemente información que pueda ayudar para comenzar un plan de previsión muchas veces no llega a estas personas, por lo que, la esperanza se convierte en el gobierno, pensando que ellos se encargaran de nuestra vejez. Comparte esta información a tantos como puedas y crea en ti y en los tuyos la conciencia del ahorro de la previsión, con esto no solo te podrás encontrar en una mejor posición economía en el futuro, sino también podrás mejorar la educación de tus hijos y así cambiar el patrón que traemos de generaciones atrás en donde estigmatizamos todo lo que tenga que ver con generación de riquezas. Actualmente es muy fácil comenzar a ahorrar o invertir en instrumentos financieros como las fibras, una acción o CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) tan solo tiene un precio de $10 pesos (FMTY) y se puede abrir una cuenta de inversión desde $100 pesos, ¿Entonces, esta al alcance de todos o la gran mayoría? https://www.facebook.com/groups/fibras.mx https://www.facebook.com/groups/fibras.mx https://www.facebook.com/groups/fibras.mx https://www.facebook.com/groups/fibras.mx Gracias…!! Fuentes: • BMV • GBM Homebroker • Forbes • Unam / educación financiera https://www.facebook.com/groups/fibras.mx