Karlsruher Schriften zur Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft | Band 2 Monika Bachofner Analyse von Systemen der Wohn- eigentumsfinanzierung in Europa und die Beurteilung ihrer Effizienz universitätsverlag karlsruhe Monika Bachofner Analyse von Systemen der Wohneigentumsfinanzierung in Europa und die Beurteilung ihrer Effizienz Karlsruher Schriften zur Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Band 2 Herausgeber Universität Karlsruhe (TH) Lehrstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf Analyse von Systemen der Wohn- eigentumsfinanzierung in Europa und die Beurteilung ihrer Effizienz von Monika Bachofner Dissertation, genehmigt von der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Universität Fridericiana zu Karlsruhe, 2008 Referenten: Prof. Dr. Hermann Göppl, Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf Impressum Universitätsverlag Karlsruhe c/o Universitätsbibliothek Straße am Forum 2 D-76131 Karlsruhe www.uvka.de Dieses Werk ist unter folgender Creative Commons-Lizenz lizenziert: http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.0/de/ Universitätsverlag Karlsruhe 2008 Print on Demand ISSN: 1863-8694 ISBN: 978-3-86644-255-9 Vorwort des Herausgebers Die Reihe von Karlsruher Schriften zur Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wird vom Stiftungslehrstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus an der wirtschaftlichen Fakultät der Universität Karlsruhe (TH) herausgegeben. Einrichtung, Aufbau und Betrieb des Lehrstuhls werden seit dem Jahr 2000 in großzügiger Weise durch die Schwäbisch-Hall-Stiftung „bauen – wohnen – leben“ unterstützt. Die Schriftenreihe versteht sich als ein Medium zur Vorstellung von Ergebnissen der wissenschaftlichen Auseinandersetzung u.a. mit Fragen der Planung, Errichtung und Bewirtschaftung von Gebäuden, der Bewertung, Finanzierung und Versicherung von Immobilien, der dynamischen Entwicklung von Gebäudebeständen oder von Trends im Bedürfnisfeld Bauen und Wohnen. Mit dem Band 2 wird die am Institut für Finanzwirtschaft, Banken und Versicherungen entstandene und vom Lehrstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus mitbetreute Dissertationsschrift von Frau Monika Bachofner vorgestellt. Sie untersucht die Systeme für Wohneigentumsfinanzierung in Europa am Beispiel Deutschlands, Spaniens und Großbritanniens und bezieht in ihre Analyse den Stand der Entwicklung bis zum Jahr 2006 ein. Die Auswahl der Länder erfolgte aufgrund der Bedeutung der jeweiligen nationalen Hypothekenmärkte, der vorherrschenden Finanzierungsart und der Zugehörigkeit zu verschiedenen Ländergruppen. Ziel der Arbeit ist die genaue Darstellung der verschiedenen Systeme der Wohneigentumsfinanzierung in Europa und die strukturierte Analyse ihrer Funktionenerfüllung. Hierfür wird ein Lösungsvorschlag erarbeitet und vorgestellt, der die Effizienz auf vier Ebenen (Produktebene, Aktivitätsebene, Institutsebene und Systemebene) bewertet. Die Bedeutung der Beobachtung und Einschätzung der internationalen Hypothekenmärkte und ihrer Darlehensprodukte ist in Folge der im Sommer 2007 durch säumige Wohnungsbaukredite in den USA ausgelöste Finanzkrise zwischenzeitlich noch gewachsen. Die vorliegende Arbeit vermittelt einen grundlegenden Einblick in die Funktionsweise verschiedener europäischer Hypothekenmärkte und liefert so einen aktuellen Beitrag zum Verständnis der Finanz- und Immobilienbranche. Karlsruhe, im Juni 2008 Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf Leiter des Lehrstuhls für Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus Analyse von Systemen der Wohneigentumsfinanzierung in Europa und die Beurteilung ihrer Effizienz Zur Erlangung des akademischen Grades eines Doktors der Wirtschaftswissenschaften (Dr. rer.pol.) von der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Universität Fridericiana zu Karlsruhe genehmigte DISSERTATION von Diplom-Wirtschaftsingenieur Monika Bachofner Tag der mündlichen Prüfung: 21. Februar 2008 Referent: Prof. Dr. Hermann Göppl Korreferent: Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf 2008 Karlsruhe Vorwort Die vorliegende Arbeit entstand während meiner Tätigkeit als wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut für Entscheidungstheorie und Unternehmensforschung bzw. Institut für Finanzwirtschaft, Banken und Versicherungen der Universität Karlsruhe (TH). Sie wurde im Februar 2008 von der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften angenommen. Meinem Doktorvater und Institutsleiter Herrn Professor Dr. Hermann Göppl gilt mein besonderer Dank für die Aufnahme am Institut und die Betreuung meiner Dissertation. Herrn Professor Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf danke ich herzlich für die hilfreichen Anregungen, die Übernahme des Korreferats und die Möglichkeit, die Arbeit in dieser Schriftenreihe des Lehrstuhls Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus zu veröffentlichen. Für die angenehme Zusammenarbeit und das freundschaftliche Verhältnis möchte ich mich bei allen Kollegen am Institut bedanken, insbesondere bei Dr. Matthias Häußler und Martin Wilhelm. Ganz besonders herzlich war stets die Unterstützung von Frau Gerlinde Fürniss. Meiner Familie gilt mein größter Dank. Ihr Anteil an dieser Arbeit steht zwischen den Zeilen. Meine Eltern haben mich immer großartig gefördert und mir den notwendigen Freiraum zur Erstellung der Arbeit geschaffen. Dies gilt vor allem für die Zeit nach der Geburt meiner Kinder. Meinem Ehemann danke ich für sein unendliches Verständnis und seine Ausdauer während der gesamten Zeit. Monika Bachofner Das Ideal „Ja, das möchste: eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehen aber abends zum Kino hast Du ́s nicht weit. Das ganze schlicht, voller Bescheidenheit: Neun Zimmer, -nein doch lieber zehn! Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn, Radio, Zentralheizung, Vakuum, eine Dienerschaft, gut erzogen und stumm, eine süße Frau voller Rasse und Verve (und eine fürs Wochenend, zur Reserve)-, eine Bibliothek und drumherum Einsamkeit und Hummelgesumm... Ja, das möchste! Aber, wie das so ist hienieden: manchmal scheints so, als sei es beschieden nur pöapö, das irdische Glück. Immer fehlt Dir irgendein Stück...“ (Kurt Tucholsky über die Wohnwünsche des Mitteleuropäers, 1927) Inhaltsübersicht 1 Einleitung................................................................................................................ 1 1.1 Problemstellung, Zielsetzung und Abgrenzung........................................................3 1.2 Aufbau der Arbeit ...................................................................................................4 2 Einführung in die Ökonomie der Wohneigentumsfinanzierung............................... 7 2.1 Grundlegende Begriffe und ihre Ausprägungen.......................................................7 2.2 Märkte, Akteure und Produkte ..............................................................................16 3 Systeme der Wohneigentumsfinanzierung ........................................................... 25 3.1 Aufgaben eines Systems der Wohneigentumsfinanzierung ....................................25 3.2 Charakteristika verschiedener Systeme der Wohneigentumsfinanzierung ..............36 3.3 Charakteristika der ausgewählten europäischen Länder .........................................55 3.4 Zusammenfassung und Schlussfolgerung ............................................................142 4 Gestaltung der Wohneigentumsfinanzierung...................................................... 145 4.1 Präferenzen der Finanzierungspartner..................................................................146 4.2 Produktgestaltung – Finanzkontrakte und deren Risiken......................................149 4.3 Schlussfolgerung.................................................................................................164 5. Das Konzept der Effizienzmessung.................................................................... 167 5.1 Effizienz in der Literatur .....................................................................................167 5.2 Bewertungskategorien und -kriterien...................................................................171 5.3 Fazit ....................................................................................................................175 6 Vergleich der Systeme anhand des gewählten Konzepts......................................... 177 6.1 Analyserahmen und Datenproblematik ................................................................177 6.2 Produktebene ......................................................................................................177 6.3 Aktivitätsebene ...................................................................................................207 6.4 Institutsebene ......................................................................................................231 6.5 Systemebene .......................................................................................................240 7 Zusammenfassung und Ausblick........................................................................ 245 Literaturverzeichnis................................................................................................. 249 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung................................................................................................................ 1 1.1 Problemstellung, Zielsetzung und Abgrenzung........................................................3 1.2 Aufbau der Arbeit ...................................................................................................4 2 Einführung in die Ökonomie der Wohneigentumsfinanzierung............................... 7 2.1 Grundlegende Begriffe und ihre Ausprägungen.......................................................7 2.1.1 Wohneigentumsfinanzierung ................................................................................7 2.1.2 Hypothekendarlehen.............................................................................................8 2.1.2.1 Klassifizierung der Hypothekendarlehen......................................................8 2.1.3 Hypothekenvertrag...............................................................................................9 2.1.3.1 Zinsgestaltung .............................................................................................9 2.1.3.2 Tilgungsmodalitäten ..................................................................................10 2.1.3.3 Risiken ......................................................................................................11 2.1.4 Beleihungswert – Beleihungsgrenze – LTV........................................................15 2.1.4.1 Marktwert-Verkehrswert ...........................................................................15 2.1.4.2 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes ........................................16 2.2 Märkte, Akteure und Produkte ..............................................................................16 3 Systeme der Wohneigentumsfinanzierung ........................................................... 25 3.1 Aufgaben eines Systems der Wohneigentumsfinanzierung ....................................25 3.1.1 Aufgaben eines Finanzsystems ...........................................................................25 3.1.2 Die Rolle der Finanzintermediäre .......................................................................30 3.1.3 Aufgaben eines Systems der Wohneigentumsfinanzierung .................................33 3.2 Charakteristika verschiedener Systeme der Wohneigentumsfinanzierung ..............36 3.2.1 Systematisierung ................................................................................................36 3.2.1.1 Geschlossene und offene Systeme .............................................................37 3.2.1.2 Traditionelle Systeme ................................................................................39 3.2.1.3 Moderne Systeme ......................................................................................43 3.2.2 Einteilung europäischer Systeme ........................................................................47 3.2.3 Zusammenfassung und Auswahl der Länder.......................................................52 3.3 Charakteristika der ausgewählten europäischen Länder .........................................55 3.3.1 Deutschland .......................................................................................................55 3.3.1.1 Historische Entwicklung............................................................................55 3.3.1.2 Nachfrage nach Wohneigentum und Hypothekendarlehen .........................58 3.3.1.3 Finanzierungspartner .................................................................................62 3.3.1.4 Finanzprodukte..........................................................................................72 3.3.1.5 Gesetzliche Rahmenbedingungen ..............................................................80 3.3.1.6 Refinanzierung ..........................................................................................88 3.3.2 Spanien ..............................................................................................................95 XVI Inhaltsverzeichnis 3.3.2.1 Historische Entwicklung............................................................................95 3.3.2.2 Nachfrage nach Wohneigentum und Hypothekendarlehen .........................99 3.3.2.3 Finanzierungspartner ...............................................................................103 3.3.2.4 Finanzprodukte........................................................................................105 3.3.2.5 Gesetzliche Rahmenbedingungen ............................................................110 3.3.2.6 Refinanzierung ........................................................................................112 3.3.3 Großbritannien .................................................................................................118 3.3.3.1 Historische Entwicklung..........................................................................118 3.3.3.2 Nachfrage nach Wohneigentum und Hypothekendarlehen .......................123 3.3.3.3 Finanzierungspartner ...............................................................................126 3.3.3.4 Finanzprodukte........................................................................................131 3.3.3.5 Rechtliche Rahmenbedingungen..............................................................137 3.3.3.6 Refinanzierung ........................................................................................138 3.4 Zusammenfassung und Schlussfolgerung ............................................................142 4 Gestaltung der Wohneigentumsfinanzierung...................................................... 145 4.1 Präferenzen der Finanzierungspartner..................................................................146 4.1.1 Präferenzen der Haushalte bzw. Darlehensnehmer............................................146 4.1.2 Präferenzen der Finanzintermediäre bzw. Darlehensgeber ................................148 4.1.3 Zusammenfassung ............................................................................................149 4.2 Produktgestaltung – Finanzkontrakte und deren Risiken......................................149 4.2.1 Das Zinsänderungsrisiko und die Gestaltung des optimalen Hypothekendarlehens .........................................................................................................................151 4.2.2 Weitere Risiken und Vertragsvarianten.............................................................161 4.3 Schlussfolgerung.................................................................................................164 5. Das Konzept der Effizienzmessung.................................................................... 167 5.1 Effizienz in der Literatur .....................................................................................167 5.2 Bewertungskategorien und -kriterien...................................................................171 5.2.1 Produktebene....................................................................................................173 5.2.2 Aktivitätsebene.................................................................................................174 5.2.3 Institutsebene ...................................................................................................175 5.2.4 Systemebene ....................................................................................................175 5.3 Fazit ....................................................................................................................175 6 Vergleich der Systeme anhand des gewählten Konzepts......................................... 177 6.1 Analyserahmen und Datenproblematik ................................................................177 6.2 Produktebene ......................................................................................................177 6.2.1 Marktzugang bzw. –ausschluss.........................................................................178 6.2.1.1 Deutschland.............................................................................................178 6.2.1.2 Spanien....................................................................................................182 6.2.1.3 Großbritannien ........................................................................................184 Inhaltsverzeichnis XVII 6.2.1.4 Vergleich Marktzugang ...........................................................................185 6.2.2 Produktangebot ................................................................................................185 6.2.2.1 Deutschland.............................................................................................185 6.2.2.2 Spanien....................................................................................................187 6.2.2.3 Großbritannien ........................................................................................187 6.2.2.4 Vergleich - Produktangebot .....................................................................188 6.2.3 Preis .................................................................................................................190 6.2.3.1 Deutschland.............................................................................................190 6.2.3.2 Spanien....................................................................................................199 6.2.3.3 Großbritannien ........................................................................................201 6.2.3.4 Vergleich – Produktpreise........................................................................206 6.2.4 Ergebnis Produktebene .....................................................................................206 6.3 Aktivitätsebene ...................................................................................................207 6.3.1 Zinsänderungsrisiko .........................................................................................207 6.3.1.1 Deutschland.............................................................................................208 6.3.1.2 Spanien....................................................................................................210 6.3.1.3 Großbritannien ........................................................................................212 6.3.1.4 Schlussfolgerung .....................................................................................214 6.3.2 Risiko vorzeitiger Rückzahlung (Prepayment Risk)..........................................216 6.3.2.1 Deutschland.............................................................................................218 6.3.2.2 Spanien....................................................................................................221 6.3.2.3 Großbritannien ........................................................................................221 6.3.2.4 Vergleich Allokation des Prepayment-Risikos .........................................222 6.3.3 Ausfallrisiko (Default Risk)..............................................................................222 6.3.3.1 Deutschland.............................................................................................225 6.3.3.2 Großbritannien ........................................................................................226 6.3.3.3 Spanien....................................................................................................226 6.3.4 Liquiditätsrisiko ...............................................................................................227 6.3.4.1 Deutschland.............................................................................................227 6.3.4.2 Großbritannien ........................................................................................228 6.3.4.3 Spanien....................................................................................................228 6.3.4.4 Zusammenfassung ...................................................................................228 6.3.5 Wiederanlagerisiko...........................................................................................229 6.3.5.1 Deutschland.............................................................................................229 6.3.5.2 Großbritannien ........................................................................................229 6.3.5.3 Spanien....................................................................................................229 6.3.6 Schlussfolgerung ..............................................................................................230 6.4 Institutsebene ......................................................................................................231 6.4.1 Gesetze und Rahmenbedingungen / Sicherungsmöglichkeiten / Kapitalmarktzugang .........................................................................................231 6.4.2 Hauptgeschäft der Finanzintermediäre, Marktkonzentration und Wettbewerbssituation .......................................................................................236 XVIII Inhaltsverzeichnis 6.4.3 Schlussfolgerung ..............................................................................................238 6.5 Systemebene .......................................................................................................240 6.5.1 Deutschland .....................................................................................................240 6.5.2 Großbritannien .................................................................................................241 6.5.3 Spanien ............................................................................................................242 6.5.4 Schlussfolgerung ..............................................................................................243 7 Zusammenfassung und Ausblick........................................................................ 245 Literaturverzeichnis................................................................................................. 249