Hanti Gergely, 2020. A budapesti lakástranzakciók és a rövidtávú lakáskiadás hatása a bérleti díjakra Bevezető Budapest lakáspiaca jelentős átalakuláson esett át az elmúlt években. 2013-2014-től kezdődően exponenciális fejlődésnek indult a rövidtávú szálláshelyek piaca, majd 2015-től a bérleti díjak nagy mértékű növekedésnek indultak, főleg az AirBnB által leginkább érintett belső kerületekben. Intuitívan az ok-okozati viszony gyanúja vetődik fel. A rövidtávon kiadott lakások a budapesti lakásállomány 1%-át teszik ki, a lakatlan lakások aránya 12%, valamint a lakások 16%-a cserélt gazdát 2015 és 2018 között. Az AirBnB által leginkább érintett 5-9. kerületekben ugyanezek az arányok: 4%, 19% és 20%. A lakáspiaci tranzakciók mennyisége és a szálláshelyek száma közötti nagyságrendi különbség az ok-okozati viszony gyanújának vizsgálatára ad okot. Felhasznált adatok A Jófogás.hu portál adatai a kiadásra meghirdetett lakások átlagos négyzetméter-áráról, a 2010-2018 közötti időszakról, havi és területi bontásban. A Habitat for Humanity szervezet honlapjáról: https://habitat.hu/wp-habitat/adattar/4_maganberleti%20piac%20also%20szegmense/4_1_al berlet_arak_20180930.xlsx A kerületi önkormányzatok által vezetett kereskedelmi szálláshely nyilvántartások 2019.03.31.-i állapota. A KSH Tájékoztatási adatbázisának adattáblái: ● Lakásállomány járásonként (A kerületi lakásállományok mérete 2018-ban) ● Értékesített használt lakások száma és átlagos ára (Használt lakás tranzakciók száma) ● Budapest kerületeinek mikrocenzus adatai 2016 (Nem lakott lakások száma) Módszertan A vizsgálat célja az, hogy statisztikai választ adjunk arra, hogy a lakások szálláshelyként való bejegyzése és a lakáspiaci tranzakciók milyen hatással lehettek a bérleti díjak alakulására. A szálláshely nyilvántartások adatai alapján, az 5-9. kerületekben és nagyjából 2014-től kezdve létesült a legtöbb szálláshely, így a vizsgálat alapjául szolgáló adatokat is ezen paraméterek alapján választjuk ki. A szálláshely bejegyzéseknél nem vesszük figyelembe a szálloda, panzió és közösségi szálláshelyek létesítését, ugyanis ezek jellemzően nem lakásokban kerülnek kialakításra. A kapott adatsorok korrelációját fogjuk vizsgálni azaz, hogy van-e lineáris kapcsolat a számsorok között, hogy mennyire következik az egyik növekedéséből vagy csökkenéséből a másiké. Ehhez a Pearson-féle korrelációs együtthatót használjuk, aminek értéke ‘r’, egy -1 és +1 közé eső szám. A negatív érték fordítottan arányos kölcsönhatást jelez és minél nagyobb az r abszolútértéke, annál erősebb a korreláció. Az r értékének, azaz a kapcsolat erősségének jellemzésére a leggyakoribb megközelítés (Guilford, 1950) szerint a következő korrelációs szintek állapíthatóak meg: ● 0 : nincs lineáris kapcsolat ● 0-0.2 : gyenge, majdnem hanyagolható kapcsolat ● 0.2-0.4 : közepes korreláció, jelentős kapcsolat ● 0.7-0.9 : magas korreláció, markáns kapcsolat ● 0.9-1 : nagyon magas korreláció, erős függő kapcsolat Vizsgálat A kerületek bérleti díjának növekedését vetjük össze az adott évben lezajlott használt lakás tranzakciók, illetve a szálláshely létesítések számával. Utóbbi két adatot a kerületi teljes lakásállományhoz arányosítva a következő korrelációs együtthatókat kapjuk: Ezek alapján arra következtethetünk, hogy ezekben a kerületekben ● a használt lakás tranzakciók száma általában markáns, de minimum jelentős kapcsolatban van az adott évi bérleti díj emelkedéssel ● a szálláshely bejegyzéseknek majdnem hanyagolható kapcsolata van a bérleti díjak emelkedésével vagy nincs kapcsolat A kapott eredmények megerősítésére a bérleti díj emelkedések, a lakástranzakciók és a szálláshely létesítések számának az elmúlt években végbement teljes változását vizsgáljuk Budapestre nézve, kerületenként. A modell nem ad lehetőséget az egyéb befolyásoló tényezők kiszűrésére, amilyen például az egyik kerületnek a másikhoz képesti felértékelődése a bérlők körében. Viszont enélkül is le lehet vonni azt a következtetést, hogy a bérleti díjak növekedésének jelentős a kapcsolata a használt lakások tranzakciószámával, míg a szálláshely létesítések számával gyenge. Konklúzió Az elmúlt években a belső kerületek lakásainak mintegy negyede cserélt gazdát, miközben minden 20-adik lakás vált szálláshellyé. Az eredmények alapján arra lehet következtetni, hogy a rövidtávon kiadott szálláshelyek piacának kialakulásának - a méretéből adódóan - csak kis szerepe volt a bérleti díjak elmúlt években tapasztalt emelkedésben. Sokkal jelentősebbek voltak a lakások tulajdonoscseréivel járó hatások. Ilyenek lehetnek például: ● a lakások bérleti piacról való kivonása, üresen tartása ● a bérleti piaci lakások állagának új tulajdonosok általi javítása Ezen okok meghatározása nem tárgya ennek a tanulmánynak. A bérleti piac méretének és állaganak változásait, illetve a nem lakott lakások számának változását lehet érdemes vizsgálni a tisztánlátás érdekében. Az üresen tartott lakások jelentőségét a nem lakott lakások 2021-es népszámlálás adatainak a 2016-os mikrocenzus adatokkal való összevetése mutathatja majd meg.
Enter the password to open this PDF file:
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-