جامعة عبد الرحمان ميرة – بجاية – كلية الحقوق والعلوم السياسية قسم قانون الاعمال مذكرة لنيل شهادة الماستر في قانون ال خاص للأعمال الشعبة: قانون الاعمال تخصص: القانون العقاري اعداد من الطالب اشراف الأستاذ موهوبي محفوظ صبايحي عبد الحليم السنة الجامعية 2017 / 2018 تقنين الترقية العقارية في ظل احكام القانون 11 / 04 بين القبول والرفض مقدمة ائر تولي الجز ك ه ى لقطاع السكن، باعتبار ها من الدول، أهمية كبر غير من الحاجات الا جتماعية ال حساسة، ه من المكونات واعتبار الأساسية للتنمية الاقتصادية والاجتماعية ، فكرسته الج ائر كحق ز ي في مرحلة سابقة من الاستقلال إلى نهاية منتصف الثمانيات. دستور خلافا ى، فإن المحفظة القانونية لهذا للميادين الاجتماعية و الاقتصادية الأخر المجال ي فتقر نوعا ما على النصوص القانونية و التنظيمية، بحيث أول قانون متعلق بالترقية العقارية هو قانون 07 / 86 1 الصادر في 04 / 03 / 1986 ، الذي يجسد ن ظ ام الإسكان وفق اتيجية إستر جديدة أطلق عليها مصطلح الترقية العقارية ، و في مطلع هذا القانون أعطى تصور آخر للسكن و السياس ة انية بصفة عامة، العمر و نشير إلى أن هذا القانون قام بتغيير سياسة ائر ك الإسكان في الجز ما يعتبر أول من ينظم هذا المجال حيث من خلاله تم فتح ه أمام الخواص إلى جانب الأشخاص العموميين، كما حدد مفهوم الترقية العقارية في نص المادة 02 منه ، وهذا بإعطاء الصفة المدنية لأعمال الترقية العقارية 2 ي أمام جميع المتدخلين كما تكمن أهمية الترقية العقارية في كونها تفتح النشاط العقار العموميين و الخواص لإنجاز السكن و تمويله من خلال خلق محيط تنافس ي يؤدي إلى ت حس ي ن مستوى السكنات سواء من حيث الكمية أو النوعية، إلى جانب كل ذالك فإن نشاط الترقية العقارية يقوم على توجيه تدخل الدولة نحو كل من الفئات الاجتماعية المحرومة و المتوسطة الدخل، سواء 1 - القانون رقم 86 / 07 خ في المؤر 04 / 03 / 1986 المتعلق بالترقية العقارية، ج، عدد 10 خة في المؤر 05 / 03 / 1986 2 - المادة 02 ، مرجع نفسه. امج السكن الموجهة للفئات الأولى أو تقديم مساعدات ما بالتكافل الكامل بإنجاز بر لية غي ر قابلة للتسديد، مع فرش مجموعة من التدابير الجبائية التي تساعد على تخفيف العبء على ا لفئات الثانية. لكن مع عرقلة نشاط الترقية العقارية وهذا الأمر الذي تطلب ار إقر نظام جديد بآليات ت واكب الاقتصاد الجديد ومنه تجلى صدور المرسوم التشريعي 03 / 93 3 المتعلق بال ي وأعطى نشاط العقار للترقية العقارية مفهوم أخر ، وبعد صدور قانون 04 / 11 4 تم إلغاء المرسوم التشريعي 03 / 93 ، الذي ائر في تلك المرحلة، حيث جاء القانون لم يواكب التطور الاقتصادي و الاجتماعي الذي شهدته الجز ائر،و خلق آليات جديدة لكي الجديد ليكمل النقائص التي كانت تعرقل مجال الترقية العقارية في الجز ان تعطي نفس جديد إلى قطاع السكن و العمر من خلال ذلك تبين لنا أن ا ائر خطت خطوة مهمة في مجال الترقية العقارية، و ذلك من لجز نشاط الترقية العقارية في التي تضبط و تنظم خلال سن مجموعة من النصوص القانونية ا ل قانون 04 / 11 ح الإشكال التالي ، وهذا ما يدفعنا إلى طر : ما هي حدود الضبط وتنظيم الترقية العقارية في ظل النصوص القانونية الواردة في القانون 04 / 11 ؟ ه وهذا لكونه عملي أكثر مما هو ع الذي تم اختيار ا لأهمية هذا الموضو نظر ن ي ظر ، ولحداث ة اسة هذا ه الفعال في تطوير مجال الترقية العقارية. اعتمدنا في در تقنياته، لا سيما دور 3 - مرسوم تشريعي رقم 93 / 03 خ ، مؤر 01 مارس 1993 ، المتعلق بالنشاط العقارين ج، عدد 14 ة بتاريخ ، صادر 03 مارس 1993 ، ملغى بموجب قانون 04 / 11 4 - قانون رقم 11 / 04 خ في ، مؤر 17 / 02 / 2011 ، المتعلق بالقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ،ج.ر.عدد 14 ، ة في صادر 06 / 03 / 2014 ع على المنهج التحليلي والوصفي المساعد على فك كل الموضو النقاط الغامضة الواردة في أحك ام قانون 04 / 11 غم من الصعوبات و العوائق التي صادفناها خلال قيامنا بهذا البحث و التي تتمثل في بالر اجع نقص فادح للمر , انعدام المقالات فقهية , ة العقارية صعوبة الحصول على المعلومات من الإدار , ع اسات معمقة في هذا الموضو عدم وجود در ا لحداثته و عدم اهتمام كثير من الجامعات به نظر وللإجابة على الإشكالية المطروحة تم تقسيم البحث إلى فصلين حيث نتطرق في الفصل الأول إلى تنظيم الترقية العقارية قبل صدور القانون 11 / 04 و الذي يتضمن مبحثين اسة حيث نقوم بدر الترقية العقارية في ظل أحكام القانون 86 / 07 في المبحث الأول و في المبحث الثاني نظام الترقية العقارية في ظل أحكام المرسوم التشريع 03 / 93 قبل أن نتطرق إلى الترقية العقارية من خلال القانون 11 / 04 في الفصل الثاني و الذي يتضمن مبحثين , اسة حيث نقوم بدر ضبط الترقية العقارية في المبحث الأول و في المبحث الثاني ي في ظل تقييد مسؤولية المرقي العقار 11 / 04 الفصل الأول: تنظيم الترقية العقارية قبل صدور القانون 11 / 04 احل، تطورت من خلالها تدريجيا إلى أن أخذت ائر بعدة مر لقد مرت الترقية العقارية في الجز ائر في مرحلتين أساسيتين احل تنظيم الترقية العقارية في الجز تنظيمها الحالي، ويمكننا أن نحصر مر قبل صدور قانون 11 / 04 لا) مرحلة تنظيم الترقية العقارية في ظل القانون رقم (أو 07 / 86 لكونه أول قانون متعلق بالترقية العقارية و (ثانيا) مرحلة تنظيم الترقية العق ارية في ظل المرس وم التشريعي رق م 3 0 _ 93 الذي ألغى أحكام هذا القانون. 5 ائر قبل سنة مما لاشك فيه أنه لا يمكننا الحديث عن الترقية العقارية في الجز 1986 ، فطيلة ة الممتدة من استقلال الج الفتر ائر إلى غاية سنة ز 1976 اكية و ى الاشتر كانت الدولة تنجز القر اكي المنتهج، و لم يكن آنذاك ما يعرف السكنات الوظيفية لا غير، و ذلك في ظل النظام الاشتر بالترقية العقارية إلا ما جاء تلميحا عنها، بصدور الأمر 76 / 92 ي المتعلق بتنظيم التعاون العقار الذي نظم عمليات البن اء عن طريق تعاونيات عقارية لهدف الوصول إلى ترقية السكن العائلي 6 ، ذلك من خلال اكتساب كل رب عائلة مسكنه الشخصي ملكية تامة هدفها الأساسي هو الحصول 5 - أو محمد حياة، النظام القانوني للترقية العقارية في الجز ائر على ضوء أحكام القانون رقم 11 / 04 ة لنيل شهادة ، مذكر ي وزون ي، تيز الماجيستر في القانون، قانون العقود، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمر 2015 ، ص. 13 6 - المادة 2 أمر رقم 76 / 92 خ في المؤر 23 / 11 / 1976 ي، ج، عدد ، المتعلق بتنظيم التعاون العقار 12 صادر في 09 / 02 / 1977 الملغى بموجب قانون 04/11 اقبة المجلس الشعبي البلدي على ملكية السكن العائلي لأعضائها، و تخضع هذه التعاونية إلى مر ها. الذي يتبعه مركز لتسهي ل الحصول على ملكية مسكن شخصي وعائلي، تساعد الدولة على تنمية هذه ا ة من بعض الإعفاءات الضريبية، وتخفيضات جبائية نوعية نظر التعاونيات، كما تستفيد هذه الأخير لكون هدفها الأساسي ليس تحقيق الربح وانما التخفيض من أزمة السكن. 7 7 - المادة 93 من الأمر رقم 76 / 92 , مرجع سابق المبحث الأول: الترقية العقارية في ظل أحكام القانون 07/86 ى فأولت له ار الدول الأخر ائرية على غر يعتبر السكن أحد الانشغالات الأساسية للدولة الجز ي في مرحلة سابقة اهتماما خاصا، لغرض تمكين كل مواطن من سكن لائق وقد كرسته كحق دستور من الاستقلال إلى غاية منتصف الثما امة للمواطن بدون سكن لائق"، فأصبح نينات، على مبدأ " لا كر قطاع السكن يحتل مكانة هامة اتيجية إستر للتنمية الاقتصادية للبلد. لهذا أجريت عدة تعديلات على سياسة الإسكان لا سيما في مطلع الثمانينات بتدعيم دور ي، مؤسسة المؤسسات العقارية (ديوان الترقية والتسيير العقار ي). ترقية السكن العقار وبإحداث مؤسسات وهيئات اضي والتمويل والترقية مختصة في تهيئة الأر العقاري ة واصدار خص البناء والتعمير وبمهنة عدة تشريعات متعلقة بر ي المتعامل العقار 8 ي بإصدار أول نص قانوني للترقية العقارية و هو ي المجال العقار ائر ع الجز و قد نظم المشرو قانو ن رقم 07 / 86 خ في المؤر 04 / 03 / 1986 و أعتبر انفتاحا من أجل تعبئة الاستثمار الخاص ة منه فلم يجعل هذا القانون إلا أنه لم يحقق الأهداف المنتظر 9 ، الترقية العقارية نشاطا اقتصاديا و لم 8 ع اه، فر . تسمية موسى، ضمانات تنفيذ عقد الترقية العقارية "عقد بيع العقار في طور الإنجاز"، أطروحة لنيل شهادة دكتور ائر القانون الخاص، كلية الحقوق، جامعة الجز 01 ، 2015 ص 01 9 القانون رقم 86.07 , مرجع سابق . يكرس الترقية العقارية مهنة ذات آفاق فالعامل في ميدان الترقية العقارية لم يسمى إلا م كتب ، و لم ي اء و كذا المحلات ذات الاستعمال التجار تكن السكنات موجهة إلا للبيع، مغفلة تلك الموجهة للكر ا واضحا بين مهنتي كما أظهرت تمييز الترقية العمومية و الخاصة. المطلب الأول: ماهية الترقية العقارية في ظل أحكام القانون 07/86 يقوم نشاط الترقية العقارية بتوجيه تدخل الدولة نحو كل الفئات الاجتماعية المحرومة، امج السكن الموجهة للفئات المحرومة، أو ومتوسطة الدخل سواء بالتكفل الكامل بتمويل وانجاز بر بتقديم مساعدات مالية لذوي الدخل المتوسط والضعيف. أما من الناحية العملية فإن نشاط الترقية العقارية يؤدي إلى التنويع في صيغ عروض السكنات، لتستهدف كل فئات المجتمع باختلاف مستوياتها، فيكون عرض السكن في مستوى هذه الفئات، مما يزي د في فرص الحصول على السكن، كما أ ع من مصادر التمويل من خلال نه ينو مساهمة المتعاملين في الترقية العقارية والمستفيدين على تمويل المشاريع السكنية. 10 ى ، فإن المحفظة القانونية له خلافا للميادين الاجتماعية و الاقتصادية الأخر ذا المج ال تفتقر نوعا ما للنصوص ا لقانونية و التنظيمية، بحيث أول قانون متعلق بالترقية العقارية هو قانون 07 / 86 الصادر في 04 / 03 / 1986 ، و هو يجسد نظام الإسكان وفق اتيجية إستر جديدة أطلق عليها بمصطل ح الترقية العقارية التي أعطت في مطلع هذا القانون تصور أخر للسكن و ال انية ب سياسة العمر صفة 10 - ائر على ضوء أحكام القانون رقم أو محمد حياة، النظام القانوني للترقية العقارية في الجز 11 / 04 جع سابق ، مر ص. 09 عامة، حيث أ ه خذ الوضع يتغير في سياسة الإسكان تدريجيا، و أصبح التحكم في العقار و تسيير منظم إلى حد ما مق ارنة بما كان عليه ،و أخذت السوق العقارية تعرف انتعاشا في معاملات السكن 11 الفرع الأول: تعريف الترقية العقارية في ظل القانون رقم 07/86 ي الترقية العقارية في المادة ائر ع الجز عرف المشر 2 من القانون 07 / 86 التي تنص على أ نه: ات " تستهدف الترقية العقارية التي تكيف حسب الحاجات الاجتماعية في مجال السكن في بناء عمار ي، أو مجموعات تستعمل في السكن أساسا، وتشمل بصفة ثانوية على محلات ذات طابع مهني وتجار اضي خاصة تقام على أر أو مقتناة أو عارية أو مهابة أو الواقعة ضمن الأنسجة الحضرية ا لموج ودة في إطار إعادة الهيكلة أو التجديد " ويمكن أ ن ات المبنية في هذا الإطار لسد الحاجات ات أو مجموعة من العمار تخصص العمار العائلية الذاتية أو البيع أو الإيجار، وذلك في إطار القوانين والتنظيمات المعمول بها وأحكام هذا القانون. 12 من هذا التعريف يمكن ملاحظة: ي في ظل هذا القانون لم يقم بتعريف الترقية العقارية بل ائر ع الجز أن المشر أش ار فقط إلى ها والأبعاد التي تمتاز بها في هذا المجال. العمليات التي تنجز في إطار 11 - قانون 07 / 86 ، مرجع سابق، (ملغى ) 12 المادة 2 من القانون 07 / 86 مرجع سابق (ملغى). غم ذلك يمكن لنا ان نستنتج تعريف بسيط للترقية العقارية في ظل القانون رقم لكن ر 86 / 07 على انها " عملية تهيئ ة الت رق ة فيها من قبل البلدية التي تنظم عملية الترق ية العقارية تكون المبادر ية العقارية، ي أو قصد تشييد مجموعة من البنايات للاستعمال السكني بشكل أساسي والاستعمال التجار الحرفي أو المهني بشكل ثانوي، والموجهة للبيع أو الإيجار 13 كما جاء به تعريف Philippe JESTAZ أن الترقية العقارية " نشاط يتعلق بإنجاز عمليات البناء من طرف المحترفين وفق نماذج وتقنيات متخصصة لتوجيه إلى متلقي الملكية". 14 الفرع الثاني: مجالات الترقية العقارية في إطار القانون 07/86 لقد اقترنت مجالات الترقية العقارية في إطار القانون 86 / 07 بالبعد الاجتماعي أي أن نشاطها يدخل ضمن النظام الاجتماعي أكثر من النظام الاقتصادي 15 ، وهذا ما أشارت المادة 2 منه في النص:" تشمل هذه الترقية العقارية التي تكيف حسب الحاجات الاجتماعية في مجال السكن...". - ان الترقية العقارية بالنسبة لبعد الإنجاز نجد أنها تشمل إنجاز المحلات ذات الاستعمال السكني كأساس...." 16 14 - Philippe JESTAZ, Droit de promotion immobilière, 6 ème édition. Dalloz. Paris. 1995. P23 15 - بوستة إيمان النظا م القانوني للترقية العقارية، در اسة ائر، تحليلية، عين مليلة، الجز 2011 .ص 17 16 - المادة 02 ، من القانون 07 / 86 مرجع سابق (ملغى). ع هنا نجد أنه حصر مجالات الترقية العقارية في عملية البيع والإيجار، هذا ما فالمشر أ شارت عليه المادة 5 ات المبنية في هذا الإ من نفس القانون" يمكن تخصص العمار طار لسد الحاجات العائلية الذاتية للبيع أو ة الإيجار، كما تجدر الإشار إلى أنه أشار إلى عملية الإنجاز قصد الب يع، ولم يقم بإصدار قوانين تطبيقية تدعم بشكل صريح عملية الإيجار والخدمات" 17 ومنه نستنتج أن مجالات الترقية العقارية في إطار القانون 86 / 07 تقتصر على مجالي ن، ي والحرفي يكون لا: الإنجاز من أجل البيع، ثانيا: علما ان إنجاز المحلات ذات الطابع التجار أو بشكل ثانوي. المطلب الثاني: تقييم الترقية العقارية في ظل القانون 07/86 لقد فتح القانون 07 / 86 الصادر في 04 / 03 / 1986 المجال أمام ات الخاصة لإنجاز المبادر امج سكنية موجهة للبيع، وحصر هذا القانون اتجاه الدولة بر إلى مهمة واحدة التي هي " البناء من اجل السكن" 18 ا لصدور هذا القانون في ظل دون اهتمام بالبنايات المعدة للنشاط الاقتصادي ونظر اكي، نتج عنه احتكار المؤسسات نظام سياسي واقتصادي واشتر العمومية لمختلف نشاطات التر قية العقارية مع الاعتماد شبه كلي للمواطنين على الدولة في توفير سكن ملائم. ساهمت هذه الأسباب في فشل القانون 07 / 86 المتعلق بالترقية العقارية في الأزمة فهو ككل قانون يتم وضعه حين التنفيذ في مرحلة تشهد تطور الأوضاع العامة للبلاد، أبر ز محدو دية خصوصا 17 - المادة 05 من القانون 07 / 86 مرجع سابق (ملغى). 18 - قانون 07 / 86 ، مرجع سابق، (ملغى ) اكي ائر من النظام الاشتر بمرور الجز إلى نظام الاقتصاد الحر، و هذا من خلال دستور 19 1989 ، ي لم يواكب هذا التغيير مما نتج عنه عرقلة لنشاط الترقية العقارية، الأمر حيث ان النشاط العقار ار نظام جديد لها باليات ووسائل تمكن من مواكبة التوج الذي تطلب إقر ه الاقتصادي الجديد من أجل التكيف المثالي للسياحة العقارية في مجال البناء و السكن و الترقية العقارية. الفرع الأول: ى. مقارنة الترقية العقارية في هذا النظام القانوني مع التشريعات الأخر امج السكن أصبحت تشجع إنجاز السكنات بصفة اقبة بر بعدما كانت الدولة تتولى توجيه ومر فردية أو بواسطة التعاونيات العقارية عملا بالميثاق الوطني 20 لسنة 1976 .وتقديم المساعدات المالية والتقنية لهذا الغرض، غير أنها اليوم تستبعد تدخل التعاونيات العقارية في نشاط الت رقي ة أينا يرجع السبب لإضفاء الطابع العقارية وبر ي الاقتصادي والتجار على العمليات المت علقة بالسكن والمشاريع العقارية المرتبطة بالترقية العقارية والتخلي عن الطابع الاجتماعي الذي كان ي تلاءم أكثر مع النظام لا اكي و الاشتر يتواكب مع التطور التشريعي والأحكام المنظمة لن شاط ا لترقية العقارية والنظام الي الليبر 19 - دستور 1989 ، جريدة رسمية عدد 09 ، مؤرخ في 23 فبراير 1989 20 - الميثاق الوطني: وثيقة هامة في السبعينات و التي كانت تهدف إلى تنظيم التنمية الاجتماعية و الاقتصادية وفق ا اكية. ة الاشتر للنظر ع بالرجو إلى ي في التشريع الفرنسي نجد تطور مهنة المرقي العقار أن نشأة هذه ا لمهنة لم تكن معروفة بالشكل الحالي ، حيث أن الملاك يشترون الأرض و يوكلون مقاولين لإنجاز سك نات اك المشترون خاصة بهم ، ثم تطور الأمر فأصبحت توكل عمليات الإنجاز لشركات البناء بإشر على أن تقسم بينهم وفقا لنظام الملكية المشتركة بهدف ضمان حقوقهم، ثم أسندت هذ ه المهمة إلى ي الذي يلتزم لصالح رب العمل بتشييد بناء حس المرقي العقار ب التصميم و البرن امج المحدد ي، و يكون بموجب عقد الترقية العقارية، و أضفي عليها الطابع التجار إما شخص طبيع ي أو معنوي في شكل مقاولة فردية أو شركة تجارية أو تعاونية للإنشاءات في شكل شركة مدنية،كما قد يكون شخص خاص أو عام أو شبه عمومي. لملاحظ أن ع الفرنسي و المشر سع في النطاق الشخصي لهذه المهنة، كما لم يستثني التعاونيات العقارية بهدف تشجيع كل شخص له مؤهلات التدخل في عملية الإنجاز بموجب عقد الترقية ي، بخلاف ة المرقي العقار العقارية دون تحديد لشروط تاركا مسألة الاختيار لرب العمل ومبادر ي الذي ضيق من هذا ا ائر ع الجز المشر لمجال وحدد شروط الالتحاق بالمهنة كونه أدرك أن ع ليه ا بما أفرزته السنوات حسن اختير المرقين العقاريين حتى تتحسن نشاطات الترقية العقارية متأثر ام لقواعد المهنة. الماضية من عدم احتر ي يحتفظ بحقو ائر ع الجز ع مثل المشر ي صاحب المشرو ع المغربي المرقي العقار يعتبر المشر ق ه وصلاحياته إلى غاية انتهاء الأشغال ويكون خاضعا للقانون العام والخاص عملا بالفصل 16 - 18 والفصل 2 ، 8 61 امات والعقود المعدل من قانون الالتز والمتمم 21 21 - في ظل القانون المخصص للالتزامات المغربي يظهر تطابق المشرع المغربي و الجزائري في نظرتهم لصاحب المشروع العقاري. أما ه كان في بداية بالنسبة للتشريع التونسي فبدور الأمر يسيطر القطاع العام على ال سكن عن طريق هيئات عامة للإنشاءات ، و شركات ذات طابع عمومي تهدف إلى انجاز و تهيئة و تسيير العقار بعد الاستقلال تم إنشاء الشركة الوطنية العقارية( SNIT ) هدفا بناء سكنات اجتماعية و تمويلها و التي عدلت تسميتها إلى الشركة الوطنية المكلفة بالسكن ( L CNE ) 22 التي تهدف إلى تمويل و انجاز سكنات إلى جانب التعاونيات العقارية التي كانت تعمل تحت رقابة و إ اف شر الدولة،و يعد تنظيم الإطار ي من خلال قانون القانوني لمهنة المرقي العقار 1974 23 و ضبط اماته و طرق التمويل و فتح المجال للترقية العقارية الخاصة التز ، أصبح المرقي العق ي المعتمد ار ات الممنوحة في هذا الإطار ، لكن تحت رقابة إدارية ابتداء من الحق في الامتياز إنشاء ش ركات الترقية العقارية إلى غاية انتهاء الأشغال و الحصول على شهادة حسن الإنجاز. أمام ي في مصر، فإن الواقع غياب تنظيم تشريعي لمهنة المرقي العقار العملي أفرز ش ركات ات تحت الإنشاء او في شكل اء بيع العقار ي تسعى لتحقيق الربح من ور إسكان في شكل تجار جمعيات الإسكان التعاونية بهدف توفير مساكن لأعضائها حتى ولو لم تكتسب صفة التاجر. من خلال هذه المقارنة يست ك شف أن ي خطى خطوة ايجابية عند تنظيمه لنشاط ائر ع الجز المشر الترقية العقارية واشكالها ة في نشاطات الترقية تماشيا مع سياسة تشجيع القطاع الخاص للمبادر 22 - CNEL الصندوق الوطني للسكن . ام قواعد المهنة، العقارية بشرط الحصول على الاعتماد واحتر وأضفى عليه الصفة التجار ية لتكون مهنة معتادة له، غير انه ضيق ف ي النطاق الشخصي لاكتساب هذه الصفة المرتبطة فقط بالأشخاص الذين تتوفر فيهم الشروط المحددة قانونا. ي، سواء كان طبيعي او معنوي عام او خاص، مهما كان الشكل الذي يتخذه المرقي العقار فإن بقاءه أصبح مرتبط بالحصول على اعتماد لممارسة نشاطات الترقية العقارية و قيد ه في الجدول الوطني للمرقين العقاريين ليعمل تحت اف إشر و متابعة المجلس الأعلى لمهنة المرقي ي الذي يمثل كل العقار الأشخاص المنتسبين لهذه الصفة، و لهذا قد تعرف تغير في بقاء صفة ي بالنسبة للأشخاص المعنوية او الطبيعية المحددين المرقي العقار أعلاه بالنسبة لمن ل م يط لب الاعتماد وفقا لأحكام المرسوم التنفيذي 12 - 84 المؤرخ في 20 / 02 / 24 2012 المحدد ة لكيفيا ت منح ي و كذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقار 25 ، ع الأجر، لان و اختيار ممارسة نشاط مدفو الأحكام السابقة لم تكن تمنع من ممارسة نشاط أ خر مع الترقية العقارية لهذا قد يمارس هذا النشاط بصفة دائمة أو عرضية أو ح له القي مسمو ام به 24 - مرسوم تنفيذي رقم 12 - 84 خ في مؤر 20 - ي فيفر - 2012 الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي ي و كذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقي العقاريين العقار , ج ر عدد 11 , خة في مؤر 26 / 02 / 2012 25 - امات المغربي ح قانون الالتز ابطي ، شر يوسف المر ، سلسلة المعرفة القانونية للجمي ع، دار الفتوس ا لثقافي، اكش مر ، 2009 ، ص 124 25 سمية عبد السميع الأودة ، تمليك وحدات جع سابق، ص البناء تحت النشاء، مر 33 25 مرسوم تنفيذي رقم 13 - 96 خ مؤر في 26 / 02 / 2013 ج ر العدد 13 خة في المؤر 06 / 03 / 2013 في أي وقت ، بخلاف المادة 03 من المرسوم التنفيذي 12 - 84 26 فإنها تشترط على المرقي ي المعتمد العقار أن يتخذها مهنة معتادة له بصفة دائ مة دون ممارسة نشاط أخر ع الأ مدفو جر. حيث أن امات المفروضة ع للالتز ي يكتسب الصفة التجارية فإنه يترتب عليه الخضو المرقي العقار ي، بهدف تسهيل التسيير المهني لعمله على التجار وفقا لأحكام القانون التجار وا ة دار ي وفقا للقواعد ها في المرقي العقار نشاطه، وفيما يلي سنفصل في الشروط الواجب توافر ا لأمة في امات التي ي ومدى توافقها مع القوانين المنظمة لهذا النشاط، ثم نتطرق لكل الالتز القانون التجار اقبته وتتبعه. بها يلتزم بصفته تاجر والتي من خلالها يمكن مر الفرع الثاني : الانتقادات الموجهة لقانون 07/86 لقد جاء القانون رقم 27 86/07 خ في المؤر 04 مارس 1986 والمتعلق بالترقية العقارية والذي حاولت الدولة بموجب تدارك الأخطاء السابقة وتحفيز المستثمرين الخواص في مجال الترقية ة الخاصة تماشيا مع سلسلة من ة نوعية حيث فتح المجال أمام المبادر العقارية أعتبر هذا القانون قفز الإصلاحات الاقتصادية، ول كن اتضح بعد ذلك بأن هذا القانون وبالرغم من انه حاول بعث الترقية العقارية إلا أنه فشل لأسباب متعددة منها: 3 - 27 - قانون 07 / 86 , مرجع سابق . 1 أن هذا القانون أعطى الأولوية في الترقية العقارية من أجل البيع، إذ فسح المجال لكل ي لكي يصبح مالكا لمسكنه وهذا على حساب الإيجار الذي لا يكون إلا كاستثناء ائر جز لقاعدة وجوب بيع كل ما تم تشييده الأمر الذي ينعكس سلبا السوق العقارية للسكنات بانغلاقها على نفسها أمام نقصان إقبال الم ي على التوفير وكذا نقص عرض السكنات ائر واطن الجز للإيجار. 2 اض ي) من تشييد بناءات من اجل تلبية أغر منع المكتتب (المرقي العقار ى أخر غير ا لسكن وأمام نقص بناءات معدة للنشاطات الاقتصادية فقد تم التحايل على هذا النص وتحويل بناءات سكنية إلى اض بناءات معدة لأغر ى أخر 3 إل ي) ببيع ما تم بناؤه في اجل ستة أشهر من انقضاء الأشغال والا ام المكتتب (المرقي العقار ز حلت السلطات العمومية (البلدية) محله. 4 اعتبر هذا القانون الترقية العقارية أعمالا مدنية، مما أدى الى اقتصاد التجار الطبيعيون كانوا غم او معنويون من ميدان الترقية العقارية ر أنه ومنطقيا التجار هم الأقدر على تجميع رؤوس ات الضخمة، وعليه كان من النتائج تطبيق هذا القانون القضاء الأموال والقيام بالاستثمار على محترفي الترقية العقارية لفائ دة الهيئات العمومية ومؤسساتها. المبحث الثاني : نظام الترقية العقارية في ظل أحكام ا لمرسوم التشريعي 03/93 بعد الاختلالات التي تضمنها قانون 86 / 07 ي بإلغاء بعض من ائر ع الجز قام المشر إحكامه بموجب المرسوم التشريعي رقم 93 / 03 الذي كرس مبادئ التساوي بين القطاع الخاص والقطاع العام في مجال الترقية العقارية وقد تجلت التعديلات القانونية في النقاط التالية: - ي تاجر. اعتبار الرقي العقار - سحب تدخل الهيئات المحلية في تجسيد بناء مشاريع الترقية العقارية استثناء الشرك ات المحلية والمؤسسات التجارية عامة وخاصة. - توسيع مجال الترقية العقارية من البيع إلى تكريس عملية الإيجار. ه على هذا القانون هو انه حاول تشجيع الاستثمار في وعلى هذا الأساس فإن ما يجدر ذكر مجل الترقية العقارية عامة والإيجار بصفة خاصة وعمل أيضا ع لى إنشاء صندوق الضمان والكفال ة ي ويعطي ضمانات أكيدة المتبادلة في مجال الترقية العقارية الذي يضمن القروض في المجال العقار ي. لإنجاز مشاريع التنمية في المجال العقار 28 المطلب الأول : ماهية الترقية العقارية في ظل المرسوم التشريعي 93/03 بسبب فشل تطبيق القانون 86 / 29 07 اجع للأسباب المتعلق بالقانون ذاته ، لأسباب متعلقة الر اجعة هذا ي مر ا للوضعية المسجلة فلقد بدى من الضرور بالتشريع المعمول به أثنائها، و منه و نظر القانون من اجل وضع إطار يتلاءم مع الوضعية الاقتصادية و الاجتماعية للبلاد ، و هذا الإطار الجديد تجسد في المرسوم التشريعي رقم 93 / 03 ي فبصدور هذا المرسوم المتعلق بالنشاط العقار ع الأعمال التي تساهم في إنجاز أو تحديد أعطى صبغة جديدة على هذا النشاط، فاشتمل على مجمو الأملاك العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو لتلبية حاجيات المواطنين الخاصة، و تتمثل في 28 موهوبي محفوظ، الترقية العقارية في ظل قانون 04 / 11 ، تشجيع أم تثبيط،مداخلة الأستاذ موهوبي محفوظ الملتقى ائر، المنعقد يومي ها على التنمية في الجز ي وأثر الوطني حول إشكالية العقار الحضر 17 - 18 ي، . فيفر 2013 ، ص 14 29 - قانون 07 / 86 ، مرجع سابق ، (ملغى) محلات ذا ي و يمكن أن يقوم بنشاط الترقية ت الاستعمال السكني أو الحرفي أو الصناعي أو التجار العقارية تجار او أشخاص في إطار فردي أو إطار تعاونيات لتلبية احتياجاتهم الخاصة، في هذه الحالة يبقى نشاطهم مدني و لا تلحق بهم صفة التاجر. الفرع الأول: تعريف الترقية العقارية في ظل المرسوم التشريعي 93/03 ي الترقية العقارية من خلال المادة ائر ع الجز عرف المشر 2 من المرسوم التشريعي رقم 93 / 03 الذي جاء بمفهوم جديد للترقية العقارية بحيث نصت المادة على انه: ع الأعمال التي تساهم في إنجاز أو تجديد الأملاك ي على مجمو " يشمل النشاط العقار العقاري ة المخصصة للبيع أو للإيجار أو لتلبية حاجات خاصة، يمكن ان تكون الأملاك العقارية المعنية ي". مجال ذات الاستعمال السكني او مجال مخصصة لإيواء نشاط حرفي او مهني او تجار 30 31 ومنه يمكن أن ع من عمليات تشييد نستنتج تعريف بسيط للترقية العقارية على انها: " مجمو ي أو الحرفي أو الصناعي، قصد المباني وتجديدها، وذلك من اجل الاستعمال السكني أو التجار ها أو تلبية حاجات خاصة". بيعها أو تأجير 32 30 . المادة 02 من مرسوم تشريع ي رقم 03 / 93 ، مرجع سابق 31 l’activité de : « : l’article 02 linéal du décrit législatif n°93/03 stipule Article 2 de 93/03 la promotion immobilière regroupe l’ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens immobilière destiné à la vente, la location ou la satisfaction de besoin propres ». 32 بوستة ايمان ، مرجع سابق، ص 20