Studocu n'est pas sponsorisé ou supporté par une université ou un lycée Notes de cours - Contrat nommé Droit des contrats nommés (University of Ottawa) Studocu n'est pas sponsorisé ou supporté par une université ou un lycée Notes de cours - Contrat nommé Droit des contrats nommés (University of Ottawa) Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 INTRODUCTION TITRE I - LES PHASES PRÉALABLES À LA FORMATION D’UN CONTRAT DE VENTE CHAPITRE 1 - L'INVITATION À CONTRACTER L’invitation à contracter car l’invitation à contracter ne contient pas tous les éléments essentiels du contrat (exemple d’invitation à contracter : bicyclette à vendre). CHAPITRE 2 - L'OFFRE Section 1 - Nature Pacte de préférence Le pacte de préférence s’est une convention par laquelle une personne s'engage à conclure un contrat avec une autre par préférence à des tiers. Par exemple, lorsqu’on vend son droit de copropriété indivise, il faut le proposer à ces autres copropriétaires. Contrairement à l’offre, le propriétaire ne s’oblige pas à vendre son bien : il demeure libre de ne pas le vendre. Par ailleurs, contrairement à l’offre, le pacte de préférence peut ne pas prévoir un prix. Le pacte de préférence est transmissible aux héritiers. Si une personne a signé un pacte de préférence envers monsieur X, si ce dernier décède et monsieur Y hérite des biens de monsieur X, le pacte de préférence subsiste. Contrat conclu en violation d’un pacte de préférence Il en est de même du contrat conclu en violation d’un pacte de préférence (art. 1397 al.2 CcQ). Offre 1 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 L ’offre est un acte juridique qui est unilatéral, qui engage une seule personne soit l’offrant : c’est ce qui distingue l’offre du pacte de préférence. L ’offre n’est pas transmissible aux héritiers (voir art. 1392 al.2 CcQ). L ’offre comporte tous les éléments essentiels du contrat et qui indique la volonté de son auteur à être lier en cas d’acceptation : c’est ce qui distingue l’offre à l’invitation à contracter. Le contrat de vente à trois éléments essentiels : l’intention de transférer le droit ; le bien ; le prix. Le proposant n’est pas engagé juridiquement, il peut retirer la proposition au moment qu’il juge opportun sous réserve de l’abus de droit. L ’offre peut être expresse ou tacite. Elle peut être adresser à une personne déterminée ou indéterminée (art. 1390 CcQ). Une offre à des personnes indéterminées est destinée aux personnes qui vont voir l’annonce (ex. les offres dans les centres d’achat). Pour qu’une proposition devienne une offre, il y’a deux propositions : elle doit être ferme et sérieuse, elle doit manifester la volonté de contracter ; elle doit contenir tous les éléments essentiels du contrat. L ’offre peut contenir certaines conditions implicites par exemple : la disponibilité ; la qualité des biens. NB. Il est judicieux d’assortir l’offre d’un délai. Contre-offre De plus, l’offre peut être suivi d’une contre-offre (art. 1393 al. 1 CcQ). Moment de formation du contrat Le contrat est formé au moment où l’offrant reçoit l’acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu’ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires (art. 1387 CcQ). Révocation de l’offre 2 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 L ’offre de contracter peut être faite à une personne déterminée ou indéterminée; elle peut être assortie ou non d’un délai pour son acceptation (art. 1390 al.1 CcQ). Celle qui est assortie d’un délai est irrévocable avant l’expiration du délai; celle qui n’en est pas assortie demeure révocable tant que l’offrant n’a pas reçu l’acceptation (art. 1390 al.2 CcQ). Attention La révocation qui parvient au destinataire avant l’offre rend celle-ci caduque, lors même que l’offre est assortie d’un délai (art. 1391 CcQ). L ’offre devient caduque si aucune acceptation n’est reçue par l’offrant avant l’expiration du délai imparti ou, en l’absence d’un tel délai, à l’expiration d’un délai raisonnable; elle devient également caduque à l’égard du destinataire qui l’a refusée (art. 1392 al.1 CcQ). Exemple : une personne offre à une autre personne la possibilité de vendre son vélo pour 700 $ mais celle-ci refuse, on a plus d’offre valide car c’est devenu caduque. L ’offre ne lie plus les parties après le refus. Le décès ou la faillite de l’offrant ou du destinataire de l’offre, assortie ou non d’un délai, de même que l’ouverture à l’égard de l’un ou de l’autre d’un régime de protection, emportent aussi la caducité de l’offre, si ces causes de caducité surviennent avant que l’acceptation ne soit reçue par l’offrant (art. 1392 al.2 CcQ). L ’acceptation qui n’est pas substantiellement conforme à l’offre, de même que celle qui est reçue par l’offrant alors que l’offre était devenue caduque, ne vaut pas acceptation (art. 1393 al.1 CcQ). Elle peut, cependant, constituer elle-même une nouvelle offre (art. 1393 al.2 CcQ). Section 2 - Effets Premier effet : 3 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Si l’offre est faite à une personne déterminée (c’est-à-dire pas au public), si la partie à laquelle l’offre est destinée manifestement son intention de considérer l’offre et d’y répondre, l’offre se transforme se transforme en promesse unilatérale (voir art. 1396 CcQ). Deuxième effet : Si le destinateur de l’offre décide de l’accepter, alors le contrat va se former. Toutefois, il est important de noter que l’acceptation doit se faire pendant que le délai de l’offre est pendant. L ’acceptation doit être pure et simple (voir art. 1393 al.1 CcQ) et elle peut-être expresse ou tacite (voir art. 1386 CcQ). Section 3 - Les promesses de vente et d'achat Sous-section 1 - La promesse unilatérale I. Nature L ’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie (art. 1396 al.1 CcQ). La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement (art. 1396 al.2 CcQ). Le promettant est la personne qui s’engage à acheter ou à vendre le bien pour un certain prix. Le bénéficiaire de la promesse consent à considérer l’offre mais il ne s’oblige pas n’y d’acheter ni de vendre. Définition La promesse unilatérale est un contrat dans lequel une personne, le promettant promet à une autre personne, le bénéficiaire, de lui vendre ou d’acheter de lui un bien pour un certain prix. La seule obligation à laquelle consent le bénéficiaire est d’examiner la promesse et de décider s’il va acheter ou non. 4 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 NB. Contrairement à la vente, la promesse ne transfère pas des droits réels, elle n’est pas ni soumise, ni admise à la publicité (voir art. 2938 CcQ). Différence entre offre et promesse L ’offre est un acte juridique unilatéral. La promesse est un contrat unilatéral (ex. le bail avec option d’achat : ici il y’a un promettant c’est-à-dire la personne qui loue l’appartement avec l’option de l’acheter ; un bénéficiaire qui peut ou non décider d’acheter l’appartement). Comme la promesse de contracter est un contrat, cela veut dire que toutes les conditions du contrat doivent s’appliquer c’est-à-dire qu’il faut que le consentement soit libre et éclairé, que les parties aient la capacité de contracter etc. La promesse de contrat peut être conditionnelle c’est-à-dire relier à un événement futur et incertain. Par exemple, je promets d’acheter votre maison si je parviens à vendre la mienne dans un tel délai ou si j’arrive à obtenir un prêt bancaire. Transmissibilité de la promesse En principe, la promesse de contracter est transmissible (voir art. 1441 CcQ) si la nature du contrat ne s’y oppose pas. Or, la nature du contrat s’y oppose lorsqu’il s’agit d’un contrat intuitu personae mais la vente n’est pas un de ces types de contrat. Question Si un promettant d'une promesse unilatérale vend le bien avant le délai promis, est-ce que ça constitue une violation des obligations contractuelles ? Oui c’est une violation. II. Effets 5 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 A. Avant la levée de l'option Avant la levée de l’option, il est clair qu’il n’y’a pas de transfert de la propriété. Le bénéficiaire de la promesse n’acquiert aucun droit réel. Le propriétaire reste le même et il assume les risques de perte. Ce que le bénéficiaire de la promesse acquiert de ce contrat s’est d’exiger un certain comportement de l’autre partie : il acquiert une créance, un droit personnel. Si la promesse comporte un délai d’option, alors le bénéficiaire de l’option peut lever l’option à tout moment avant l’expiration de ce délai. L ’option tombe si le bénéficiaire n’a pas lever l’option avant l’expiration du délai d’option. S’il n’y’a pas de délai, le promettant va être lier tant que le bénéficiaire n’a pas renoncé à l’option : il peut renoncer de manière expresse ou tacite. Toutefois, le bénéficiaire ne peut pas exercer l’option à l’infini, le promettant peut le mettre en demeure pour exiger de lui la levée ou non de l’option. Contrat conclu en violation d’une promesse de contracter La promesse lie le promettant tant que l’option demeure pendante. Si le promettant vendeur n’exécute pas son obligation mais s’il vend à un tiers, il peut s’exposer à une poursuite en dommage et intérêt. Cependant, la vente faite en violation de la promesse va être bonne (voir art. 1397 al. 1 CcQ). Toutefois, le bénéficiaire de la promesse va avoir contre le promettant vendeur et l’acheteur s’il savait que c’était promis à quelqu’un d’autre un recours en dommage et intérêt. Si le promettant change d’opinion et refuse de vendre au bénéficiaire, le bénéficiaire aura la possibilité d’intenter une action en passation de titre. Le contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier (art. 1397 al.1 CcQ). 6 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 B. Lors de la levée de l'option Il n’y’a aucune formalité pour la levée l’option. En pratique, on le fait de manière expresse. Par exemple, c’est une acceptation qui est signée sur l’offre, c’est un télégramme, une lettre, un courriel. La levée de l’option peut être tacite mais elle doit être non équivoque. Par ailleurs, l’acceptation doit correspondre aux termes de la promesse et si par exemple la promesse assujetti la levée de l’option à certaines conditions, ces conditions doivent avoir été remplies. Au moment de la levée de l’option, le bénéficiaire doit avoir la capacité de contracter. La levée de l’option a pour effet de transformer la promesse unilatérale en promesse bilatérale : l’un s’oblige à vendre, l’autre s’oblige à acheter (voir art. 1396 al.2 CcQ). La levée de l’option a aussi pour effet de transformer la promesse unilatérale en vente dans deux cas. Le premier cas, on décide de conclure le conclure le contrat immédiatement (art. 1396 al.2 in fine CcQ). Le deuxième cas est lorsque la promesse de vente est accompagnée d’une délivrance (voir art. 1710 CcQ). Sous-section 2 - La promesse bilatérale I. Nature La nature de la promesse bilatérale est un contrat synallagmatique par lequel une personne s’engage envers une autre à lui vendre un bien et cette autre personne s’engage à lui acheter le bien. La promesse bilatérale peut résulter de la levée de l’option ou on peut la conclure au départ. Si la promesse bilatérale n’est pas accompagnée de la délivrance et possession (art. 1710 CcQ), elle n’est qu’un avant contrat. Elle ne crée que des droits personnels et chacune des parties peut exiger de l’autre de conclure le contrat. Les créances de la promesse bilatérale sont transmissibles aux héritiers. Si le promettant vendeur ou acheteur décède, leurs héritiers vont avoir les même obligation. 7 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Habituellement, dans le cadre d’une promesse unilatérale, on indique le délai dans lequel la vente doit être convenu. La promesse bilatérale ne transfère pas de droit réel, pour cette raison elle n’est pas publiable. II. Effets généraux II. Effets découlant du refus d'exécuter la promesse Si le promettant refuse d’exécuter son obligation, le bénéficiaire de la promesse a deux options : soit chercher des dommages et intérêts ; soit chercher l’action en passation de titre. A. Action en passation de titre (art. 1712 CcQ) Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu (art. 1712 CcQ). Le but de l’action en passation de titre est de contraindre le défendeur a signé un acte de vente qui est conforme à la promesse dans un délai déterminé par le tribunal ou à défaut qu’un jugement soit rendu et que ce jugement remplace la volonté manquante du défendeur. Le but de l’action en passation de titre est une sorte d’exécution forcée en nature : le demandeur veut obtenir ce que normalement il aurait eu si le contrat avait été exécuté. Pour faire simple, l’action en passation de titre est une exécution en nature de l’obligation du défendeur. Finalement, le créancier obtient exactement ce à quoi il a droit. En pratique, c’est le promettant acheteur qui poursuit le promettant vendeur ; toutefois l’art. 1712 CcQ permet d’aller dans l’un ou dans l’autre sens. Avant d’intenter l’action en passation du titre, le promettant acheteur va la préinscrire (voir art. 2966 CcQ). Il faut préparer la demande introductive d’instance et il faut la préinscrire avant de la déposer. À compter de la préinscription, le droit est déjà publié. Dans la demande introductive d’instance, il faut alléguer l’existence de la vente ; la 8 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 mise en demeure pour ne pas s’être par présenter à la date mais il refuse de conclure le contrat final ; il faut démontrer la bonne foi de votre client par exemple en montrant qu’il est prêt à conclure et à exécuter le contrat ; il faut joindre le projet de contrat. Dans la conclusion de la demande introductive d’instance, on va demander de déclarer l’offre bonne et valable ; condamner le défendeur à signer l’acte de vente dans un délai déterminé par le juge ; ordonner que à défaut par le défendeur de signer le contrat, nous rendre un jugement qui en tiendra lieu ; déclarer le demandeur propriétaire (de l’immeuble par exemple) ; ordonner à l’officier de la publicité des droits au registre foncier jugement ; le tout avec dépens. Dans les conclusions de son action, le promettant-acheteur demandera au tribunal de : DÉCLARER bonnes et valables les offres; CONDAMNER le défendeur à signer l’acte de vente; ORDONNER qu’à défaut par le défendeur de signer l’acte de vente ainsi préparé, le jugement à intervenir en tienne lieu (ou équivaille à titre) et à cet effet, déclarer le demandeur propriétaire de l’immeuble suivant : [désignation cadastrale de l’immeuble, conforme aux articles 3032 et 3033 C.c.Q.] ORDONNER à l’officier de la publicité des droits de procéder à la publication du jugement. CONDAMNER le défendeur aux dépens. Attention : l’action en passation de titre est possible si le bien est encore au patrimoine du prometteur vendeur. S’il a disposé du bien, ce contrat est valide et l’action en passation de titre devient impossible parce que le bien est passé dans le patrimoine d’une tierce personne (voir art. 1397 CcQ). Si avant la préinscription de l’action en passation du titre, le bien a quitté le patrimoine du promettant vendeur, l’action en passation du titre n’est plus possible : on va se limiter à une poursuite pour dommage et intérêt. Article 1710 CcQ Explication : 9 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Imaginons la situation où nous avons une promesse de vente qui est immédiatement accompagnée de la délivrance du bien et de la possession : cela équivaut à une vente (voir art. 1710 CcQ). Ici, on peut poursuivre le promettant vendeur mais ce ne serait pas une action en passation de titre mais une action déclaratoire par laquelle le juge déclare le promettant acheteur propriétaire du bien. Formalités préalables L ’action qui est intentée par le promettant acheteur est soumise à des formalités préalables. Avant d’intenter l’action, il faut que le promettant acheteur offre d’exécuter ces engagements et le promettant vendeur doit remplir les siens. Il faut une mise en demeure ; il faut démontrer la bonne foi du demandeur c’est-à-dire qu’il est prêt à conclure le contrat et à exécuter ses obligations. ; il faut présenter le projet d’acte de vente ; la conclusion de la demande introductive d’instance doit être d’ordonner au défendeur de signer l’acte de vente dans un délai déterminé par le jugement et si le vendeur ne signe pas, que le jugement tient lieu de titre de propriété. Le défaut de respecter ces formalités peut mener à la nullité de toute la procédure. Exemple Imaginons la situation où nous avons une promesse bilatérale et c’est le promettant acheteur qui change d’avis et qui ne veut pas exécuter son obligation. Dans cette situation, le promettant vendeur peut intenter une action en passation de titre. En pratique, il ne veut jamais le faire parce que : on va chercher qu’il soit obligé à vendre ; il faut ajouter qu’on le condamne à payer le prix ; il va avoir une exécution forcée sur les biens du promettant acheteur pour obtenir le prix ; pour que le jugement passe en force de chose jugée prend du temps. Il serait beaucoup plus simple pour le promettant vendeur de vendre à une autre personne. B. Dommages-intérêts La partie qui est prête à exécuter ses obligations peut choisir au lieu d’une action en passation de titre, elle peut choisir le recours en dommages intérêts. Dans certaines situations, le promettant acheteur 10 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 peut intenter une action en passation de titre et s’il a subi des dommages (ex. le bien s’est détérioré ; le promettant vendeur a grevé le bien de différents droits réels : hypothéquer, servitude en faveur de voisin), il peut accompagner cette action en passation de titre de dommages et intérêts. Il y a lieu de réclamer en justice des dommages-intérêts notamment : (1)Quand le demandeur considère la promesse de vente résolue et qu’il veut réclamer des dommages-intérêts pour les pertes et les inconvénients qu’il a subis (art. 1590, 1604, 1607 C.c.Q.). (2)Si, malgré la promesse, avant la signature de l’acte, le vendeur a vendu le bien à un tiers qui a publié son titre d’acquisition, tout autre recours que la réclamation de dommages-intérêts est dorénavant impossible. Des dommages peuvent également être réclamés contre le tiers de mauvaise foi, qui a participé à la rupture de la promesse (1397 C.c.Q.). L ’ article 2946 C.c.Q prévoit que « de deux acquéreurs [...] qui tiennent leur titre du même auteur, le droit est acquis à celui qui, le premier, publie son droit ». Dans Lynch c. Bouchard , la Cour supérieure a décidé qu’un jugement rendu à la suite d’une action en passation de titre et publié au registre foncier après l’inscription par un tiers de son titre de propriété, ne pouvait équivaloir à titre. (3) Si le promettant-vendeur a détérioré l’immeuble concerné depuis la promesse de vente. Article 1397 CcQ : opposabilité du contrat Le contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier. Explication : le promettant acheteur peut poursuivre le promettant vendeur et le tiers de mauvaise foi (il connaissait l’existence de la promesse) qui a acheté le bien en dommages-intérêts. 11 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Il en est de même du contrat conclu en violation d’un pacte de préférence. Sous-section 3 - La rédaction d'une promesse de vente I. Les principales clauses En rédigeant bien la promesse de contracter, on peut éviter des problèmes dans le futur. Par exemple, le promettant vendeur doit s’assurer que le promettant acheteur est assez solvable. Il est aussi raisonnable d’exiger un certain dépôt de la part du promettant acheteur (chèque, revenu entrant). Il est aussi raisonnable d’indiquer le choix du notaire. Il faut prévoir des délais précis (les parties peuvent décider de faire des délais de rigueur même si en principe ces délais ne sont pas de rigueur). Il faut prévoir les modalités de paiement des prix de vente. Il faut prévoir les modalités pour que le promettant acheteur obtienne du financement. Il faut penser à prévoir qui va fournir le certificat de localisation. Il faut aussi prévoir le moment où il y’a transfert de propriété ; le moment de la délivrance du bien. Il faut prévoir l’obligation de garantie de la part du vendeur. Si le promettant vendeur est marié, la signature de l’époux ou l’épouse est nécessaire. II. La convention d’arrhes et la faculté de dédit Ce sont des clauses conventionnelles qui permettent soit à l’une, soit à l’autre partie de se désister d’un engagement. Convention d’arrhes La Convention d’arrhes (c’est une promesse qui est toujours bilatérale : on peut donc avoir une convention d’arrhes seulement lorsqu’on a une promesse qui est bilatérale) a pour but de fournir à chacune le droit dans un délai déterminé de se désister de son engagement moyennant la perte d’une somme versée (ex. un acompte versée ; le versement du double de la somme) ou son remboursement. Les arrhes sont achetés par le prometteur acheteur. 12 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Différence entre l’arrhes et l’acompte (art. 1711 CcQ) Les arrhes diffèrent des acomptes. L ’acompte constitue le versement d’une fraction du prix et n’a pas pour but de permettre à l’un des cocontractants de se dédire, alors que les arrhes permettent de se retirer d’une promesse de vente bilatérale et de limiter préalablement le montant des dommages compensatoires à payer, à la manière d’une clause pénale. Faculté de dédit La faculté de dédit est une possibilité en droit qui est reconnu par le contrat, à une ou au deux parties, de résoudre la promesse à sa discrétion. On parle d’une résolution qui est extrajudiciaire, unilatéral et sans aucune justification. NB. La faculté de dédit peut être unilatérale ou bilatérale. Il peut être prévue, avec ou sans sanction, avec ou sans pénalité, les deux parties ou l’une d’elle peut se dédire de la promesse. TITRE II - LA VENTE CHAPITRE 1 - NOTIONS GÉNÉRALES Notions historiques (pas à l’examen) Le contrat de vente, tel que nous le connaissons maintenant dans le Code civil , résulte d’une longue évolution. Dans les sociétés primitives où l’on ignorait la division du travail, les individus échangeaient des objets ou parfois, des services. C’était le troc ou l’échange, qui est somme toute, une forme de donation moyennant une contrepartie. La vente, dans le sens qu’on la connaît, est apparu au moment de l’invention de la monnaie : c’est à ce moment qu’il devient possible d’échanger un bien contre de l’argent. En droit romain, la Vente était tout à fait différente. La vente ne transférait pas de droit de propriété : elle transférait plutôt le usus et le fructus sur le bien. Ça prenait par la suite un acte qui est formelle qui transmet la propriété. Le concept contemporain de la vente apparaît avec le Code Napoléon. 13 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Dans le Code civil du Bas-Canada, le transfert de la propriété entrainait en même temps le transfert des risques. Par ailleurs, la liberté contractuelle était beaucoup plus large qu’elle ne l’est dans le Code d’aujourd’hui. NB. Il y’a certaine vente qui protège une des parties, on va parler des ventes d’immeuble à usage d’habitation, la vente selon la Loi sur la protection du consommateur. Section 1 - Définition de la vente La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer (art. 1708 al.1 CcQ). Explication : le verbe « transférer » est conjugué au présent ce qui veut dire qu’au moment du transfert de consentement, le droit de propriété est transféré : la personne devient propriétaire du bien au moment de l’échange du consentement. C’est le cas lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien individualisé ou d’une universalité de biens. Par exemple, si deux personnes s’entendent sur la vente d’une voiture pour le prix de 6000 $, la propriété de la voiture est transféré à l’acheteur le jour de l’échange de consentement et non le jour où celui-ci va procéder à l'immatriculation du véhicule. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire (art. 1708 al. 2 CcQ). Explication : on peut vendre un droit réel (ex. une créance, des droits successoraux) ; on peut vendre des droits intellectuels. Transfert de droits réels Le transfert d’un droit réel portant sur un bien individualisé ou sur plusieurs biens considérés comme une universalité , en rend l’acquéreur titulaire dès la formation du contrat, quoique la 14 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 délivrance n’ait pas lieu immédiatement et qu’une opération puisse rester nécessaire à la détermination du prix (art. 1453 al.1 CcQ). Explication : comme exemple d’universalité de biens, on peut citer : un troupeau de brebis. La règle selon laquelle le droit de propriété est transféré selon la conclusion du contrat s’applique quand il s’agit d’un bien individualisé ou d’une universalité de bien. C’est différent quand il s’agit d’un bien déterminé par son espèce. Le transfert portant sur un bien déterminé quant à son espèce seulement en rend l’acquéreur titulaire, dès qu’il a été informé de l’individualisation du bien (art. 1453 al.2 CcQ). Explication : par exemple, un agriculteur a des tonnes de tomates dans son entrepôt et signe une entente de livraison avec une entreprise qui fabrique du Ketchup. À partir du moment où l’agriculteur individualise la quantité de tomates qui doit être livrer à l’entreprise et par la suite informe l’entreprise de cette individualisation, le bien est transféré. Ce transfert va être opposable au tiers au moment de la publication au registre foncier (art. 2938 CcQ). La vente d’une créance La cession est opposable au débiteur et aux tiers, dès que le débiteur y a acquiescé ou qu’il a reçu une copie ou un extrait pertinent de l’acte de cession ou, encore, une autre preuve de la cession qui soit opposable au cédant (art. 1641 al.1 CcQ). Lorsque le débiteur ne peut être trouvé au Québec, la cession est opposable dès la publication d’un avis faite conformément aux règles établies par le Code de procédure civile (chapitre C-25.01) pour la notification par avis public (art. 1641 al.2 CcQ). Acquéreur de bonne foi Si une partie transfère successivement, à des acquéreurs différents, un même droit réel portant sur un même bien meuble, l’acquéreur de bonne foi qui est mis en possession du bien en premier est 15 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 titulaire du droit réel sur ce bien , quoique son titre soit postérieur (art. 1454 CcQ). Publicité des droits d’un bien immeuble De deux acquéreurs d’un immeuble qui tiennent leur titre du même auteur, le droit est acquis à celui qui, le premier, publie son droit (art. 2946 CcQ). Explication : pour se protéger contre d’éventuel fraude, lorsque l’argent pour l’achat de l’immeuble arrive dans le compte en fidéicommis chez le notaire, celui-ci passe l’acte de vente, il le publie et attend de voir qu’il n’y’a rien d’autres de publier, c’est alors qu’il remet l’argent au vendeur. Si le comportement du notaire est adéquat, l’hypothèse de l’art. 2946 CcQ devient un peu théorique. Section 2 - Caractères généraux Les éléments essentiels du contrat de vente sont : le transfert d’un droit ; le paiement d’un prix en argent : cette condition est primordiale pour qualifier un contrat de contrat de vente. CHAPITRE 2 - LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE Section 1 - Le consentement dans la vente (art. 1385 CcQ) Sous-section 1 - Remarques préliminaires Le contrat de vente est un contrat qui est consensuel. La vente en principe n’exige pas de formes. Par contre, en matière immobilière : on a besoin au moins d’un écrit parce que l’article 2938 CcQ exige la publicité de la vente d’un immeuble. Cependant, on ne peut pas publier quelque chose qui est verbale. Il est important de noter que la Loi n’exige rien au sujet de la validité du contrat de vente. La forme est exigée techniquement pour la publication. La vente est un contrat consensuel, synallagmatique (art. 1380 al. 1 CcQ). Par ailleurs, la vente est un contrat à titre onéreux (art. 1381 al.1 CcQ). Mais encore, la vente est aussi un contrat commutatif ou aléatoire (art. 1382 al.1 & al.2 CcQ). Le contrat de vente est toujours un contrat à exécution instantanée (art. 1383 al. 1 CcQ) : par 16 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 exemple, la délivrance, le paiement du prix se fait en une seule et même fois ; ce n’est pas un contrat à exécution successive (art. 1383 al.2 CcQ) comme un bail. Particularités Certaines ventes sont interdites pour des raisons d’ordre public. Par exemple, la vente de produit dangereux, la vente de matériel pornographique. D’autres ventes sont strictement réglementées comme la vente d’arme à feu, la vente d’alcool ou de cigarettes, la vente de biens situés en territoire agricole etc. Par ailleurs, de manière contractuelle, les parties peuvent limiter leur possibilité, leur liberté de vendre ou acheter certains biens. Par exemple, le droit de préemption ou de préférence : si une personne vend un bien, elle doit le proposer à la préférence avant de l’offrir à une autre. Sous-section 2 - Vices de consentement (pas à l’examen) I. L'erreur ( Art. 1400 C.c.Q ): ERREUR SIMPLE/ORDINAIRE L ’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L ’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. - Erreur sur la nature du contrat (Ex : Porte sur le type de contrat ; une personne pense qu’elle signe un contrat de vente, mais en réalité, elle signe un contrat de Louage). - Erreur sur l’objet de la prestation (Ex : on croit acheter un immeuble à trois étages, mais qu’en réalité, on achète un immeuble à deux étage. Un autre exemple est si un artiste à une gallérie d’art 17 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 pense d’acheter un œuvre original, mais qu’en réalité, c’est un très bon répliquât). - Erreur sur élément essentiel (Ex : On pense acheter un terrain pour se bâtir une maison, mais il a un règlement de zonage qui l’empêche). - L ’Erreur Inexcusable : On aurait pu éviter cette erreur, en prenant les précautions nécessaires. Ca peut être des erreurs économiques, matériel (calcul, écriture) ou motif personnel. SANCTION ( Art. 1419 C.c.Q ) La nullité d’un contrat est relative lorsque la condition de formation qu’elle sanctionne s’impose pour la protection d’intérêts particuliers ; il en est ainsi lorsque le c onsentement des parties ou de l’une d’elles est vicié ( Art. 2925 C.c.Q ) : L ’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans ( Art. 2927 C.c.Q ) : Le délai de prescription de l’action en nullité d’un contrat court à compter de la connaissance de la cause de nullité par celui qui l’invoque, ou à compter de la cessation de la violence ou de la crainte A. L'erreur spontanée B. L'erreur provoquée par le dol ( Art. 1401 C.c.Q ) : ERREUR PROVOQUÉE PAR LE DOL L ’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. -Par contre, il faut prouver l’intention de l’autre partie à tromper. 18 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177 Recours ( Art. 1407 C.c.Q ) : Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat ; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion , il peut demander, outre la nullité, des dommages- intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. + 1699 et ss (action en annulation de contrat; restitution de prestations). II. La crainte La crainte d’un préjudice sérieux pouvant porter atteinte à la personne ou aux biens de l’une des parties vicie le consentement donné par elle, lorsque cette crainte est provoquée par la violence ou la menace de l’autre partie ou à sa connaissance. Le préjudice appréhendé peut aussi se rapporter à une autre personne ou à ses biens et il s’apprécie suivant les circonstances. III. La lésion ( Art. 1405 C.c.Q ): Outre les cas expressément prévus par la loi , la lésion ne vicie le consentement qu’à l’égard des mineurs et des majeurs protégés -Pour éviter des abus, surtout par rapport aux mineurs et majeurs protégés ( Art. 1406 C.c.Q ) : La lésion résulte de l’exploitation de l’une des parties par l’autre, qui entraine une disproportion importante entre les prestations des parties ; le fait même qu’il y ait disproportion importante fait présumer l’exploitation. Elle peut aussi résulter, lorsqu’un mineur ou un majeur protégé est en cause, d’une obligation estimée excessive eu égard à la situation 19 Téléchargé par Timmy Jutras (timmyjutras@gmail.com) lOMoARcPSD|7091177