Visionsdokument 2021 Bevar Charlottenlund Travbane Forord Vi er en frivillig gruppe af lokale, der meget sent er blevet opmærksomme på, at der foreligger en afstemning den 16. juni i Det Danske Travselskab (DDT) om, hvorvidt man skal arbejde hen imod en flytning til Høje-Taastrup (Taastrup) eller blive i Charlottenlund. Vi anerkender og værdsætter generalforsamlingen/bestyrelsen for at have taget fat på udfordringen med at fremtidssikre travsporten ved udarbejdelsen af de to oplæg. 1. Frasælg den nuværende grund helt til boligbyggeri og byg en ny bane i Taastrup for provenu. 2. Bevar Charlottenlund Travbane og finansier ombygning med frasalg af staldområdet. Vi vil fremføre, at der slet ikke kan være tvivl om, at travbanens nuværende beliggenhed i Charlottenlund, er et af de største aktiver dansk travsport har fået foræret af tidligere visionære travgenerationer. Opfordringen herfra er, at man ikke svigter denne historiske arv og i stedet arbejder på at forløse det kæmpe potentiale der ligger i områdets herlighedsværdi, anlæggets historie, historiske bygninger m.m. Revitaliseret vil det kunne markedsføres og kommercialiseres i langt større udstrækning end ved at flytte til Taastrup. Lunden skal være den nationale og internationale fyrtårns-arena, der fungerer som lokomotiv for travsporten i Danmark generelt set, og isoleret set være det fundament, en varig og mere langsigtet og profitabel business case hviler på. Det Danske Travselskab kan alternativt risikere en sandsynlig årelang proces med at frasælge hele aktivet på en usikker forudsætning om en høj byggeprocenten og få en mulig konflikt med lokalpolitikere, naboer og fredningsmyndigheder. Dernæst få projekteteret og bygget et nyt anlæg i Taastrup, der bygger på usikre økonomiske forudsætninger, og på det, vi fra en kommerciel betragtning, anser som en særdeles dårlig beliggenhed. Uden herlighedsværdi, intet attraktivt nærområde, historiske bygninger mm. Man vil kunne leve af provenuet en kortere årrække, hvorefter kassen bliver tom og travsporten vil hensynke som sport, uden attraktion og evne til at skabe nye generationer af travinteresserede. Med andre ord er vi overbeviste om, at forudsætningerne med den nuværende placering fremtidssikrer travsporten og Lunden. Og vi støtter således fuldt op om bestyrelsens model 2 (Åby). Den er godt tænkt! I det følgende vil vi gå mere i dybden med de argumenter, som vi mener taler for at blive i Lunden. Håber du vil læse videre. Bedste hilsner Bevar Charlottenlund Travbane 2 Om projektgruppen En gruppe i udvikling med nye medlemmer hver dag Vi er en lokalgruppe med en bred palette af kompetencer og interessenter inden for travsport, marketing, iværksætteri, økonomi, arktitektur, byggeri m.m. Vores eneste formål er at give Travselskabet et fuldkommen uopfordret indspark til, hvorfor vi mener, man skal bevare travbanen i Charlottenlund. Tilslutningen til denne ide er stærkt stigende og vil møder stor opbakning i nærområdet, og sikkert blandt de fleste danskere generelt set. Vice versa vil det møde modstand, hvis man flytter til Taastrup. I skrivende stund har den nyoprettede Facebook-gruppe, ”Bevar travbanen i Charlottenlund” fået mere end 500 medlemmer. Og den vokser dag for dag. Ønskes kontakt til gruppen, kontaktes administrator af ovennævnte Facebook-gruppe. 3 Om visionen Tænk stort Travbanen i Lunden, skal revitaliseres til at være en verdensklasse travsportsarena med udganspunkt i hestevæddeløbssportens kulturhistorie og nuværende beliggenhed. Lunden skal være det lokomotiv, der genskaber interessen og økonomien for travsporten generelt set og i Lunden isoleret set. Anlægget skal være et 365 dages oplevelsesanlæg med heste i centrum, der opgraderes med tidssvarende og lækre faciliteter til både erhverv og private kunder. Restauranter, konferencefaciliteter, erhvervsudlejning, hotel, sportsfaciliteter, familieaktiviteter, travmuseum m.m. er naturlige ingredienser i anlægget. Kravspecifikationen og business case mulighederne for det nye anlæg skal naturligvis nøjere analyseres og beregnes end denne gruppe har kunne nå at gøre, så man får det rette mix ift. nuværende og ønskede målgrupper. Men man skal og kan tænke stort med den nuværende placering. 4 Bevar Charlottenlund Travbane Beliggenhed Beliggenhed Charlottenlunds attraktive beliggenhed er afgørende Hvis travsporten udelukkende var, eller ønskede at være, en TV-Sport, hvor tilskuere på anlægget ikke betød noget, kunne man placere travbanen hvor som helst i Danmark. Men som bevar travbanen-gruppen forstår det, har man marginale indtægter fra totalisatorspil uden for anlægget, da dette blev solgt fra år tilbage. Således skal Lundens indtægter, der skal fremtidssikre det langsigtede forretningsgrundlag, primært genereres ved at skabe et attraktivt anlæg, der 365 dage om året skaber omsætning fra spil, restauranter, sponsorships, hoteldrift, erhvervsudlejning, events og de øvrige aktiviteter man iøvrigt kan tilbyde. Således er det fuldkommen fundamentalt, at man har et super attraktivt anlæg, der løbende kan tiltrække en stor mængde kunder. Anlægget vil derfor også uden for løbsdage ikke alene kunne skabe omsætning, men også blive en løftestang til at vække travinteressen blandt besøgende og skabe nye generationer af fremtidige kunder til travsporten. Anlægget og dets placering, skal være af så høj en kaliber, at både gæster, tilskuere, turister, sponsorer, medlemmer af travselskabet, travtrænere m.m. vil være ekstremt stolte af at associere sig med Lundens brand og være tiltrukket af at besøge anlægget. Kun på denne vis har man et godt forretningsfundament at bygge fremtiden på. 6 Beliggenhed Når sportsarenaer placeres/ombygges er det vigtigt at forstå, at det gængse og logiske rationale er, at kundeoplevelsen ikke udelukkende starter og slutter på arenaen. Det er en totaloplevelse der starter og slutter med hele rejsen til og fra anlægget. Succesfulde anlæg er således karakteriseret ved at være destinationer, som på løbsdage tilbyder et attraktivt nærområde med herlighedsværdi og en række supplerende oplevelsestilbud. Man skal så at sige have lyst til at spendere en dag i Lunden og dets nærområde. Dette vil selvfølgelig være endnu mere udtalt når man, som DDT også ønsker, er attraktiv på ikke løbsdage. Endvidere vil det være en fordel for særligt et 365 dages anlæg, at placeringen er tæt på en stor målgruppe. I Charlottenlund og omegn, er der et stort lokalt kundegrundlag, som er oplevelseshungrende og som benytter mange penge på restaurantbesøg mm. Ligeledes er der en meget stor mænge potentielle kunder udefra, som er københavnere der tager på udflugt ud af byen, forbipasserende eller folk der opholder sig i nærområdet med henblik på at opleve. Strandvejsturen langs vandet fra Charlottenlund Fort til Bellevue er populært blandt mange bilister, cyklister og gående. Strandgæster om sommeren, parkgængere ved Charlottenlund slot, sejlere i Skovshoved- og Hellerup havn, shoppere i Hellerup og på Jægersborg Allé samt restaurantgæster til det store gode udvalg af lokale restauranter er alle målgrupper, der kunne tiltrækkes af et godt tilbud i Lunden. Områdets beliggenhed vil naturligvis også have stor tiltrækningskraft på travinteresserede i Danmark og Sverige. Det samme gælder den store mængde udenlandske/indenlandske turister og beboere i byen. Lunden ligger 9 km fra centrum af København (Kgs Nytorv) via en fin tur gennem indre by, Østerbro og Hellerup. Taastrup ligger 26 km væk gennem Glostrup og Albertslund. Ikke så oplagt et udflugtsmål. Men det nuværende set up i Lunden er udslidt og ikke rigtig attraktivt og konkurrencedygtigt i forhold til andre oplevelsestilbud. Men løftet kan man skabe et unikt oplevelsesanlæg og oplevelse, på bedste beliggenhed med stærk storytelling. Det kan skabe omsætning. Infrastrukturen skal naturligvis også være i orden. I Charlottenlund man S-togsstation kun 1,5 kilometer fra travbanen, en gåtur gennem en hyggelig skov til anlægget. Man har Klampenborg S-tog station tre kilomter væk, som endvidere er direkte forbundet med Nordsjælland (og Sverige) via kystbanen. Man har busforbindelser, som på store løbsdage kan udvides med shuttle buser. Man er ti minutter væk fra afkørselen til det centrale motorvejsnet, du har Strandvejen lige udenfor, der er gode cykelstier m.m. Parkering kan foretages på et pænt antal gratis parkeringsarealer i nærområdet. Ved Jorden rundt, Fortet, på anlægget, villaveje mm. Historien har bevist, at set-up’et kan håndtere selv store løbsdage som Derbyet med 10.000 besøgende. At kunne bygge en stor parkeringsplads og reservere det grundareal til løbsdage i Taastrup kan og bør ikke være et tungtvejende argument for at flytte til Taastup. Der er god plads i Lunden. 7 Beliggenhed Taastrup er et belastet område og en ringe lokation Ud fra en kommerciel betragtning anser Bevar Travbanen-gruppen lokationen i Taastrup som værende særdeles uattraktiv. Placering af en travbane der, vil ligge i et stærkt trafikeret område med bl.a. tung lastbiltrafik fra Roskildevej lige uden for anlægget og det omkrænsende motorvejsnet. Det resulterer blandt andet i uro fra biler og konstante støjgener. Læg hertil at man er placeret i et kedeligt erhvervsområde. Den omkringliggende boligmasse er af langt mindre herlighedsværdi end Charlottenlunds. Gråt betonbyggeri, ingen interessante restauranter, caféer, butikker samt et tab af hele den hestesportslige kulturhistorie, der er knyttet til banen i Charlottenlund. Forskellene er markante. Kundeoplevelsen er afgørende for travsportens overlevelse og den vil være ringere og muligvis utryg i Taastrup. I omegnen af 1-2 kilometers afstand fra den påtænkte placering af et nyt travbaneanlæg i Taastrup, ligger i gåafstand Taastrupgaard, som på den seneste ghettoliste fra december 2020 placeres i den hårdeste ghettokategori i Danmark sammen med f.eks. Gellerupparken og Vollsmose. På den hårde ghettoliste ligger både Gadehavegård (Taastrup, 1 km væk) der var på listen i 2019 og Charlotteager (Taastrup, 3-4 km væk). Dette fortæller en historie om et udsat område, der arbejder på at komme af den hårde ghettoliste, men også om et socialt og kriminielt belastet område, der ligger i eller befinder sig i periferien af den hårde ghettoliste, med naturlig risiko for muligt tilbagefald. 8 Beliggenhed Høje-Taastrup station, der påtænkes at være det centrale offentlige S-togs knudepunkt for fremtidige kunder til Taastrup-anlægget, har også i en årrække oplevet problemer med utryghedsskabende problemer med indvandrerbander. Dette sikkerhedsaspekt bliver DDT general- forsamling også nødt til at tage med i betragtning, ift. fremtidige kunders oplevelse, sponsor-til- trækningskraft, anlæggets beskaffenhed og risikoen for ikke at få påklistret et brand som ”ghetto travbanen”. Og det vel at mærke for Danmarks travsports flagskib. Det er der ikke mange kunder i, hverken for travsporten eller et 365 dages anlæg. 9 Potentialet Lundens store potentiale Det historiske anlæg med den unikke sjæl og charme er unægteligt også et stort aktiv i Lunden og noget man per definition ikke har i Taastrup. Alene den storytelling man kunne udnytte brandmæssigt ved aktivering, er af stor værdi. De ufattelige mængder af historiske billeder, interviews, optagelser, sange, rekvisitter m.m. på selve anlægget, vil være en gave til et reklamebureau i en ny kommunikationsplatform. På selve anlægget vil man kunne lave aktiviteter, der underbygger travhistoriens tilknytning til Lundens placering. Det kunne være visuelle referencer og informationer fra historien som er foregået nøjagtigt der hvor man står. Filmklip med Tarok der løber over målstregen lige netop her, billeder af kongefamilien i kongelogen etc. Man kunne også lave et mindre travmuseum med Lunden rekvisitter. Og alt dette vil kunne tilgås 365 dage om året, og dermed skabe en spændende arena også uden for løbsdage. Det vil sansynligvis også være forbundet med stor affektion for ældre generationer af travgæster i Lunden at trække nye familiegenerationer af børn og børnebørn etc. ind til et revitaliseret Lunden, og med stolthed overlevere personlige historier og oplevelser. Det vil de ikke kunne i Taastrup. Arkitektonisk har man også stærke aktiver i form af smukke, gamle tribuner, der muligvis kunne renoveres, en opgraderet kongetribune med kongeloge, indgangstårnene og det yderste staldområde med caféen. Alle historiske steder, som moderniseret med respekt, vil være interessante områder for gæster og erhvervsaktiviteter. Hovedtribunen ligger fint placeret ift. aftensol og med udsyn til skov, vand og hyggeligt bymiljø med flotte villaer. En spændende, indbydende og intim oplevelse. Men hovedtribunen trænger naturligvis til en stor renovering og opgradering. Man kunne også overveje at genopbygge f.eks. det historiske dommertårn hvor det stod, for at understrege tilknytningen til Lundens historie og fordi det er en æstetisk perle. 10 Potentialet Åbyoplægget forekommer os godt tænkt konceptuelt, finansielt, logistisk m.m. Men det ville klæde oplægget, hvis man også arkitektonisk havde lavet nogle ideoplæg. Med afsæt i den flotte beliggenhed, hestevæddeløbs-kulturhistorien og de historiske bygninger, vil man have nogle visuelle arkitektoniske stærke greb, som man ikke har, når man ”bare” bygger nyt på en mark i et motorvejsnet. I Charlottenlund har man mulighed for at skabe en unik og international arkitektonisk oplevelse. Vi bemærker samtidig med undren, at man har fundet midler til at lave visuelt stimulerende arkitekttegninger til Taastrup-oplægget, men ikke til Åby-oplægget. Det forekommer ikke som to ligeværdige forudsætninger at præsentere de to oplæg på. Særligt med tanke på, at man har markant stærkere kort på hånden for at lave stor arkitektur i Lunden fremfor i Taastrup. 11 Potentialet Hestesynergier i nærområdet Hvad der er unikt for Travbanen i Charlottenlund, og som kan udnyttes, er også den historiske stærke hestetilknytning i Gentofte kommune og dens umiddelbare nærhed. Det har man slet ikke på sammen niveau i Taastrup eller i Danmark for den sags skyld. Hvis de aktiver bringes ordentligt i spil, kan det bidrage signifikant ift. branding og kommerciel udnyttelse. Nogle af de væsentligste lokale aktiver er: Nordens ældste travbane Danmarks nationalarena fra 1889 Klampenborg Galopbane, En af Europas smukkeste fra 1910 Springbanen Danmarks største og en af de ældste fra 1900 Mattssons Rideklub En af Danmarks ældste fra 1909 Kapervogne Siden midten af 1700-tallet Desuden grænser hesteområdet op til Lyngby-Taarbæk kommune, hvor man finder UNESCO verdensarv i Dyrehaven med parforcejagten på hest. Herudover er Dyrehaven rammen for almindelig ridning og den årlige tradtionsrige Hubertusjagt fra 1905, som tiltrækker i tusindvis af tilskuere. 12 Potentialet Læg hertil at hestearenaerne grænser op til hele tre historiske slotte, Bernstoff Slot, Charlottenlund Slot og Erimitageslottet, som kan aktiveres brand- og eventmæssigt og dermed har man en unik national- og international platform. En guldgrupe kun ventende på at blive udnyttet marketingsmæssigt, kommercielt, turistmæssigt og politisk. Af tiltag kunne man eksempelvis initiere: Et tværinteressent brandingprojekt, der markedsfører hestesporten i regionen. Herunder Lunden. Nationalt og muligvis internationalt. Man kunne etablere en årlig weekend-event. ”Historic Horse Days”, kunne man bruge som arbejdstitel. Som eksempelvis blev åbnet fredag i Lunden af borgmesteren og kongefamilien i den historiske kongeloge, selvfølgelig med fest og travløb og koncert. Springkonkurrencer m.m. om lørdagen, galop om søndagen. Og med lidt opfindsomhed, som Travbanen i øvrigt historisk har været god til, kunne man lade andre "hestekræfter" bruge banen. Og hvad med at slippe hestekræfterne løs som en del af eventet, med speed racing på Øresund. Samkoordineret med det lokale erhvervsliv, kommunen etc. vil det kunne blive en massiv event med sandsynlig TV/PR dækning. Det vil kunne skabe fornyet interesse for hestesporten generelt og tiltrække nye generationer af travinteresserede til Lunden og crossmarkedsføre Lundens øvrige 365 dages tilbud. På mere ”daglig” basis kunne man mellem løbene markedsføre hinandens arenaer, konceptet om hesteregion og aktiviteter i øvrigt. Igen med det formål at skabe nye generationer af hesteinteressede og gøre regionen til et reelt hestemekka, som man ikke vil kunne finde mange andre steder i verden. Det vil være en stor fejl, at lade dette potentiale gå til spilde ved at flytte til en dårlig lokation i Taastrup uden disse muligheder. 13 Potentialet Andre synergier i nærområdet Som vi tidligere har været inde på, vil man med travbanens nuværende beliggenhed og de unikke aktiver der ligger der, kunne skabe markant bedre forløb og heldags totaloplevelser for kunderne end ved etablering i Taastrup. Både for private borgere, erhvervslivet og turister. Erhverv Privat Firma teambuilding event med Gå på stranden i Charlottenlund, sejllads på Øresund efterfulgt af Hellerup eller Bellevue og slut af middag og trav i Lunden med trav og spisning i Lunden. Spis frokost på en af de lækre Gå på shopping ved Jægersborg lokale restauranter i området, gå til Allés specialbutikker og slut af Lunden og afhold firmakonference. med trav i Lunden og middag. Evt. med tv-studie-muligheder på anlægget til produktpræsentationer Experimentarium eller Bakken m.m., med udsigt over samarbejde omkring aktiviteter for Charlottenlund/Øresund. Slut børn/forældre. Gå på dagen af med middag og trav i Experimentarium først få en Lunden. rabatvoucher og gå i Lunden bagefter. Sponsorevent, se trav og spis frokost i Lunden og tag til cirkusrevyen på Bakken bagefter. Fælles for ovennævnte eksempler er, at nærområdets aktiver, som ikke findes i Taastrup, bringes i spil. Og det skal bemærkes, at de aktiver er af en helt anden kaliber, end dem der kan findes mange andre steder i landet. 14 Konkurrenen Konkurrencen fra andre travarenaer Positionering, ikke kun i forhold til oplevelsesindustrien generelt set, men også konkurrende anlæg, bliver Travsportselskabet også nødt til at forholde sig til. Lige på den anden side af Sundet, er Jägersro ved at revitalisere sig, og har iværksat en art Åbymodel, frasolgt arealer på nuværende lokation, for at bygge en ny arena lige ved siden af med 1400 m bane, restauranter, hesteaktiviteter m.m. Hvis Det Danske Travselskab agter at tage konkurrencen op om kunderne, så de ikke blot tager til trav i Malmø, handler det også om differentiering og positionering. Det gør man ikke, ved at bygge et nyt travanlæg i Taastrup, som højst kan blive en dårlig kopi, grundet de tidligere anførte rationaler omkring beliggenhed, sikkerhed, ”ghetto” brand m.m. Til gengæld vil man med placeringen i Charlottenlund kunne skabe et helt andet brand som Nordens/Europas bedst beliggende, smukkeste, interessante etc. travbane. Endvidere vil Lunden have den fordel, at der er mindre bane og ikke en 1400 m bane, hvor den store afstand til hesteløbet muligvis vil give en god heste- og tv-oplevelse, men ikke ift. tilskuere på anlægget, der har sværere ved at følge med. Man vil naturligvis kunne/burde etablere tv-skærme på begge anlæg for tilskuerne, men det vil aldrig blive den samme gode, nære og intense oplevelse, som at kunne følge hestene løbe med egne øjne. At staldene frasælges i Åbyoplægget virker fornuftigt, eftersom et ”drive in” anlæg på løbsdage er at foretrække, da hestene alligevel allerede træner og har det bedst på gårdene rundt omkring i landet. Så staldende i Lunden kan frasælges og bruges til finansiering af anlæggets opgradering. At bygge travstalde og træningsbaner på Taastrups lokation, som sandsynligvis ikke vil blive brugt synderligt, vil bidrage negativt til en opfattelse af et hensunkent og forladt område. Og etablerings/driftomkostninger vil være spildt. For mange travtrænere/kuske/ejere fra Danmark og Sverige, vil det iøvrigt sikkert være en meget størrre glædelig oplevelse, at komme med sine heste til løb på et revitaliseret Lunden i en flot beliggenhed, fremfor at køre ud til den diametralt modsatte oplevelse i Taastrup. 15 Bevar Charlottenlund Travbane Økonomi Økonomi Usikre forudsætninger for Taastrup finansiering Vi vil i det følgende argumentere for, hvorfor vi mener, at bestyrelsen har undervurderet de udfordringer, der følger med til at realisere salgsforudsætningerne. Dermed også realismen i Taastrup-modellen. Værdien af Charlottenlund Travbane anslås af Lundens bestyrelse til at være mellem 850 – 1.100 mio. kroner. Værdiansættelsen er baseret på en ændret anvendelse til bolig og en byggeprocent på 60. Pt. er der plangrundlag til ca. 20% og anvendelsen er begrænset til trav- og hestesport. Der er flere bevaringsværdige og/eller fredede bygninger, som ikke kan/må nedrives som et evt. nyt byggeri skal tage hensyn til. Der er en skovbyggelinje som går ind over det meste af grunden og som også vil påvirke en ny byudvikling. Forhold der vil påvirke salgsprisen for en professionel ejendomsinvestor eller -udvikler. Men hvis man antager, at der er mulighed for at ændre anvendelse, hvilket vil kræve en ny lokalplan og kommunens og borgernes velvillighed, er sandsynligheden for at bygge så tæt og opnå en byggeprocent på 60, mildest talt usandsynlig. Der er ingen præcedens for at bygge så tæt i området, som er omringet af villaområder med en max. bebyggelsesprocent på 25. Casen vil derfor ændre sig markant, da de fleste ejendomsinvestorer og udviklere ikke finder villabebyggelse særlig attraktivt forrentningsmæssigt. Man vil måske være nødsaget til at sælge området i enkelte parceller til hr. og fru Danmark og for at dette kan lade sig gøre er det nødvendigt at etablere den infrastruktur som er nødvendig. Et projekt som vil sætte voldsomt pres på nærområdet i forhold til trafik m.m. 16 Økonomi Kort sagt: En ændret anvendelse vil kræve en ny lokalplan. Kommunen har ikke vist sig særligt imødekommende over for denne idé. Naboerne er direkte modstandere. En byggeprocent på 60. Nærmest umulig og højst usandsynlig. Lavere byggeprocent = langt lavere salgspris. Logikken i at et frasalg af hele Lundens grundareal til tredjepart, som selv vil bebygge arealet, skulle kunne genere et sikkert afkast til DDT ved at DDT skulle bygge boliger her, forstår vi ikke. Omkringliggende områder er på max.25 procent villabebyggelse. Hvis man i givet fald får lov til at ændre anvendelse, hvorfor skulle man få lov til at bygge tættere? Ingen præcedens. Se casen ”Danmarks Akvarium”. Ingen boliger, meget sej og lang proces, og konklusionen er, at der ikke kan ændres på rammerne, som de er nu. Se casen ”Forstbotanisk Have” ved Charlottenlund Station, hvor der efter mange års tovtrækkeri ikke er blevet givet lov til bebyggelse. En lokalplan tager minimum to år fra igangsættelse. Med den modstand der må forventes fra bla. naboer kan det tage længere tid. Et frasalg af staldene, som fremlagt i Åbymodellen, vil byggeprocentmæssigt være mere spiseligt kommunalt politisk eftersom man kan udregne byggeprocenten udfra Travbanens totale areal. Dermed kan man have er realistisk forventning om, imodsætning til Taastrup modellen, at kunne realisere et provenu til revitalisering af Lunden. Der har fra lokalpolitisk side været tilkendegivet et politisk signal i Villabyerne om, at man vil bevare Charlottenlund Travbane, da det er stor kulturarv. Ved delvis frasalg af staldene vil Det Danske Travselskab endvidere stadig bevare ejendomsretten over et grundareal og bygninger, der fremover med stor sandsynlighed vil opleve en relativt højere værditilvækst end Taastrup-arealernes. Dermed vil man forventeligt styrke sin balance mere over tid, som senere evt. kan belånes, laves sales lease back modeller på, frasælges etc, hvis man senere ville have behov for dette. Med andre ord styrke sin grund-økonomiske reserve, fremfor at spekulere i obligations/aktier kapitalgevinster ved reinvestering af overskydende provenu og med den risiko det vil indebære. 17 Økonomi På det (over)estimerede provenu DDT skal tage stilling til ved salg af hele Lunden, skal man vurdere hvilke aktiv-klasser og hvilken risiko/afkastgradsforventning man vil påtage sig. Formuen kan naturligvis også reduceres ved spekulation. Spørgsmålet er, om DDT ikke bør ignorere fristelsen til at spekulere i kapital som Taastrup-modellen forsøger at stille i udsigt, og i stedet koncentrere sig om sin kernekompetence, nemlig at drive travsport. Som der ligger til grund i Åbymodellen hvor provenu fra det delvise frasalg anses tilstrækkeligt til en væsentligt reinvestering i Lunden. Og dermed travsporten. Sammenfattet er vi i tvivl om, man fra bestyrelsens side har lavet en for optimistisk prissætning af grunden, sandsynligheden for at realisere et salg og de økonomiske forudsætninger i det hele taget. Der er så mange udfordringer, som både tager tid og er forbundet med betydelig risiko. Der er ingen professionelle ejendomsinvestorer, som vil købe ubetinget, da der netop er så stor risiko forbundet med lokalplansarbejdet, som kan blive påvirket at både kommune og naboer. Tesen om at grunden har en værdi af 850 - 1100 mio. er i den grad forbundet med betydelig risiko og er mere et udtryk for en drøm end en realitet. 18 Økonomi Undervurderet projektrisiko ved Taastrup Køb af 48 hektar jord i Høje-Taastrup inkl. byggetilladelser og tilslutningsafgifter pris: 75 mio. kroner. Er prisen inkl. Moms eller ex. Moms? (https://www.beierholm.dk/viden-og-ind- sigt/moms-paa-fast-ejendom) Det gør er en stor forskel og betyder særligt meget hvis foreningen er momsfritaget, da der i givet fald ikke ville kunne trækkes moms af prisen på grunden eller anlægsomkostningerne på 326,5 mio. Uagtet har det som minimum betydning for likviditeten. Anlægsarbejde Høje-Taastrup, overslagspris: 326,5 mio. Hvor gennemarbejdet er denne pris? Hvem er kommet med dette overslag? Det lader til at være et meget groft overslag og dermed skal alle forstå den risiko sådan et overslag medbringer, og at det i realiteten højst sandsynligt vil være meget dyrere. Der er ikke beskrevet hvilken entrepriseform Travselskabet vil vælge, totalentreprise/hovedentre- prise/fagentreprise. Der er stor forskel på økonomien og hvad der er indeholdt i de forskellige entrepriser, samt det ansvar/risiko bygherre (DDT) påtager sig, både økonomisk og juridisk. Selv med bygherre-rådgiver er man eksponeret for en enorm risiko. Uanset hvilken entrepriseform man vælger og hvilke forholdsregler man tager, kan man ikke gardere sig for det ubekendte. I byggeri taler man særligt om de tre f’er forurening/fundering/forsyning. Det er tre forhold, som ingen entreprenør vil påtage sig risikoen for, da det først er noget man kender omfanget af, når byggeriet er i gang. Det er til gengæld langt fra den eneste risiko og merudgift, man kan forvente. 19 Økonomi Det virker mildest talt uansvarligt at igangsætte et køb og anlæg af den kaliber med den tilhørende risiko, når man har en velfungerende banedrift og et anlæg som man kan bygge videre på eller renovere. Anslået beløb, samt de manglende punkter: I bestyrelsens oplæg og økonomiske oversigt er der en række anslåede beløb oplistet forneden. Teknik, lydanlæg, info-tv, startsystem anslået til 15 mio. kroner Interiør, møbler etc. Anslået til 7,5 mio. kroner. Rådgivning og undersøgelser anslået til 10 mio. kroner. Det giver sig selv at disse beløb er forbundet med risiko for store udsving, men udover ovenstående er der en lang række punkter, som ikke er beskrevet i businesscasen, og som ligeledes har betyd- ning for økonomien. Herunder: Liggeomkostninger i byggeperioden som kan tage flere år. Ejendomsskatter Finansieringsomkostninger M.m. Usikkerheden i at anlægge en helt ny travbane. Meget som er beskrevet her, men som ikke er beskrevet i bestyrelsens oplæg og som det virker som om, de ikke har tænkt ind i oplægget, giver nogle forkerte forudsætninger. I businesscasen er der lagt op til totalomkostninger for i alt 435 mio. kroner. Men der er flere omkostninger, der slet ikke er med, ligesom beløbet ikke er verificeret eller testet, uden forbehold for merudgifter. Samtidig er der en del anslåede poster, som kan påvirke økonomien negativt. 20 Bilag Visuelle referencer Visuelle referencer Bevar Travbanen i Charlottenlund-gruppen har været i dialog med et internationalt belønnet arkitektfirma, for at fremlægge et designet innovativt arkitektonisk oplæg. Det var ikke muligt at færdiggøre dette med den korte tidshorisont til mødet i generalforsamlingen, men til orientering vil et gennemarbejdet ideoplæg kunne leveres inden for 1-2 måneder til en pris på omkring 100-150 tkr. I stedet har vi søgt eksterne referencer, der kunne skabe associationer og pege på de arkitektoniske værdier på Travbanen i Charlottenlund, som er bevaringsværdige. Både til glæde for de boliger der skal bygges i Åbymodellen og besøgende til anlægget i det hele taget. Her et arkitektonisk eksempel fra The Curragh Racecourse (galop) i Irland, hvor de har revitaliseret sig med ny arkitektur på eksisterende lokation. Intuitivt kan man se en kobling til en renoveret hovedtribune i Charlottenlund. 22 Visuelle referencer De øvrige arkitektoniske værdier i Lunden er blandt andet: Restaurant i Lunden med kongelogen Restaurant i Lunden med kongelogen Staldene og caféen Gamle tribuner 23 HØJE-TAASTRUP CHARLOTTENLUND Visionsdokument 2021 Bevar Charlottenlund Travbane
Enter the password to open this PDF file:
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-