Montag, 15. Juli 2019 9 Geld & Recht Aktien rentieren besser als Immobilien Rendite Wohneigentümer leben meist in der Illusion, ihre Immobilie sei eine sichere Anlage, die langfristig das Vermögen erheblich vermehre. Doch die Realität sieht oft anders aus. Bernhard Kislig fen». Bei einer Liegenschaft im Wert von 700 000 Franken Immobilien geniessen als finan entstehen damit über Jahr zielle Anlage einen vorzüglichen zehnte Kosten von mehreren Ruf. Das «Betongold» soll lang 100 000 Franken. Und Kommer fristig bestens rentieren, zudem warnt Eigentümer davor, beim versprechen sich viele davon Unterhalt knausrig zu sein. Das mehr Sicherheit als bei Aktien. tut auch Adrian Wenger, Exper Derzeit gilt das mehr denn je: Be te beim VZ Vermögenszentrum: flügelt durch die aktuell tiefen «Den Preis mangelhaften Un Zinsen, drängen Privatpersonen terhalts bezahlen Wohneigen und Profianleger wie Pensions tümer später, wenn sie beim kassen oder Versicherungen in Verkauf weniger erhalten oder den Immobilienmarkt. Doch die Liegenschaft kaum noch manch einer, der nüchtern rech loswerden.» net, dürfte überrascht sein, wie Kommer hat in seinem Buch sehr das Ergebnis den guten Ruf «Kaufen oder mieten?» die Ge dieser Anlageklasse trübt. samtrendite von Immobilien ausführlich recherchiert. Er hat verfügbare Daten aus verschie «Banken haben denen Ländern – darunter auch der Schweiz – analysiert und ein Interesse kommt zu ernüchternden Ergeb nissen. Die Wertsteigerung fällt daran, die Vorteile alles andere als berauschend aus. des Besitzes von Nach seiner Rechnung lag sie in der Schweiz von 1970 bis 2014 bei Immobilien zu durchschnittlich inflationsberei überzeichnen.» nigten 0,9 Prozent im Jahr. Der Autor zieht den Schluss, dass Ak tien langfristig deutlich besser Gerd Kommer rentieren als Immobilien. Vermögensberater und Autor Im Gegensatz zu Aktien haben die oft privat gehandelten Immo bilien zudem den Nachteil, dass Allein schon wer beim Verkauf ihr Markt deutlich weniger trans nach mehreren Jahrzehnten die parent ist. Bei Wertschriften ha Teuerung abzieht, kann sich über ben Anleger unter anderem auf den erzielten Preis nicht mehr im grund des Börsenhandels eine gleichen Ausmass freuen. Andere reiche Auswahl an Kennzahlen. Faktoren fallen erheblich ins Ge Für den Kauf von Wohneigentum Der Bau von Wohneigentum verschlingt hohe Summen. Die Rendite einer solchen Investition ist aber nicht berauschend. Foto: Getty Images wicht. So unterschätzen Wohn gibt es hingegen fast keine eigentümer notorisch die Kosten Orientierungshilfen. «Hausbe für die Instandhaltung ihrer sitzer liegen falsch, wenn sie an folgendes Zahlenbeispiel: Sinkt hat, obwohl der Wert der ge wie Architekten mit dem Bau und am Ende seine Gesamtrendite Liegenschaft. Banken veran nehmen, dass es bei Immobilien der Wert einer Liegenschaft um samten Liegenschaft «nur» um Makler mit dem Handel – sie alle schön. Aber schliesslich gibt es schlagen dafür oft 1 Prozent des keine Wertschwankungen gibt, 40 Prozent, gehen von einem 40 Prozent gesunken ist. haben ein Interesse daran, die unabhängig von der rein buch Kaufpreises – manchmal werden nur weil sie diese nicht täglich ursprünglichen Kaufpreis von Doch warum hält sich weithe Vorteile des Immobilienbesitzes halterischen Rechnung auch trif dabei sogar noch Nebenkosten oder monatlich wahrnehmen», 700 000 Franken nahezu 300 000 rum der gute Ruf der Immobi zu überzeichnen – und das tun tige emotionale Gründe, die für wie Strom eingerechnet. sagt Gerd Kommer. verloren. Muss der Hausbesitzer lien als sichere und wertsteigern sie auch.» Wohneigentum sprechen: So Bei einem Haus mit einem auch noch eine Hypothek von de Anlage? Gerd Kommer macht Menschliches verstärkt diese empfindet manch ein Hausbesit Wert von 700 000 Franken wären Wertverluste an Toplagen 400 000 Franken zurückzahlen, dafür finanzielle Interessen ver Tendenz: Manch einer schert sich zer den zusätzlichen Gestal das 7000 Franken pro Jahr. Ex Tatsächlich hat Kommer in allen verliert er fast 100 Prozent der antwortlich: «Banken verdienen wenig um Zahlen, vergisst In tungsspielraum gegenüber dem perten der Beratungsunterneh Ländern und Lagen erhebliche Ersparnisse von 300 000 Fran mit Hypotheken Geld, Immobi standhaltungskosten, die Jahre Mieter als Gewinn von Lebens men Wüest Partner und VZ Ver Wertschwankungen festgestellt. ken, die er in den Kauf investiert lienunternehmen, Baufirmen so zurückliegen, und rechnet sich qualität. mögenszentrum halten diesen «Über die Behauptung, dass Wert für «zu konservativ» oder Immobilienpreise an Toplagen langfristig betrachtet schlicht als «zu tief». Für kleinere Erneue rungen wie den Ersatz einer nicht sinken, kann ich nur la chen», meint Kommer. Er unter mauert dies mit Beispielen aus Langfristig sind Mieter finanziell eher im Vorteil Waschmaschine mag das eine San Francisco und München, wo Prozent ausreichen. Wer grösse die realen Durchschnittspreise Manche Eigenheimbesitzer ver Nachfrage nahmen die Immobi re längerfristige Sanierungen wie von 2006 bis 2008 und 1996 bis gessen, dass die eigenen Mittel lienpreise in den vergangenen Mieter erzielen mit Aktienfonds eine höhere Rendite zum Beispiel die Erneuerung des 2007 um 50 respektive 40 Pro brachliegen, die sie in die Haus Jahren zwar in einigen Regionen als Eigentümer mit Immobilien Dachs, der Fassade oder der Hei zent gefallen seien. Kommers finanzierung einbringen. Wer im zweistelligen Prozentbereich zung einkalkulieren will, sollte Fazit: Vorsichtige Anleger, die also den Kauf von Wohneigen zu. Doch Vermögensberater Gerd Angaben in Franken Käufer Mieter von einem höheren Wert ausge aufgrund von Wertschwankungs tum mit 300 000 Franken aus Er Kommer warnt davor, sich an Eigenes Vermögen zur Hausfinanzierung 300 000 hen. Je nach Baustandard nennen risiken nicht in Aktien inves sparnissen mitzahlt, erhält auf Schönwetterperioden zu orien Kauf Anlagefonds mit Aktien 300 000 Fachleute Werte zwischen 1,5 und tieren, sollten auch bei Immo diesem Geld keine Zinsen oder tieren, da diese nicht ewig dau Kaufkosten +3 000 2,5 Prozent des Kaufpreises, der bilien zurückhaltend sein. Denn Dividenden mehr. Hier ist der erten. Langfristige Datenreihen auf das Gebäude entfällt. hier unterscheidet sich die Vo Mieter im Vorteil. In gut diversi des Beratungsunternehmens Nebenkosten nicht berücksichtigt, da identisch latilität kaum. fizierten Aktienfonds kann er Wüest Partner weisen im schwei Unterhalt in 40 Jahren (1,5% p.a.) + 420 000 Unterhalt zahlt sich aus Wer sein Wohneigentum mit seine Ersparnisse mit Dividen zerischen Durchschnitt eher be Hypothekarzinsen in 40 Jahren + 560 000 Der deutsche Vermögensberater einer Hypothek finanziert, geht den und steuerfreien Kapitalge scheidene reale Wertsteigerun (3,5% p.a. auf 400 000) und Betriebsökonom Gerd Kom sogar ein erhöhtes Wert winnen erheblich vermehren. gen aus. Zudem relativiert Vermögensverwaltung in 40 Jahren +400 000 mer hält jährlich 1,5 Prozent für schwankungsrisiko ein, da der Langfristige Datenreihen ge Adrian Wenger, Immobilienex Mietzins in 40 Jahren (netto 2400 Fr./Monat) + 1 152 000 reine Instandhaltungskosten für Kredit zu einer Hebelwirkung hen bei Aktien in der Regel von perte beim VZ Vermögenszent «sicherlich nicht zu hoch gegrif führt. Diesen Effekt illustriert einer durchschnittlichen Jahres rum, den Tiefzinsvorteil, da Käu Eigenmietwert minus Schuldzinsen + 40 000 rendite von rund 5 Prozent aus. fer deshalb für ihre Liegenschaft Verkaufskosten +25 000 +14 000 Für die vergangenen 40 Jahre mehr bezahlen müssen: «Unter Zwischentotal Investition und Ausgaben 1 345 000 1 869 000 Reale Preisentwicklung von Wohneigentum in der Schweiz rechnen Experten bei einem gut dem Strich bringen die tiefen diversifizierten Aktienfonds gar Zinsen dem Eigenheimbesitzer Eigenes Vermögen nach Hausverkauf ‒ 642 000 indexiert (100 =1970) mit einer realen jährlichen Ren so keine grossen Ersparnisse.» mit realer Wertsteigerung (1% p.a.) 200 Einfamilienhäuser dite zwischen 8 und 9 Prozent. Eine Gesamtrenditerechnung Verkaufspreis Anlagefonds mit Aktien ‒ 1 440 000 Schon bei 4 Prozent steigt in die über mehrere Jahrzehnte ist mit realer Wertsteigerung (4% p.a.) 175 sem Zeitraum ein Startkapital schwierig, da sich viele Faktoren 150 dank Zinseszins-Effekt von ändern. Eine Annäherung mit Total Kosten in 40 Jahren 703 000 429 000 300 000 Franken auf nahezu 1,5 langfristigen Durchschnittswer Vorteil Mieter 274 000 125 Millionen Franken. Der Eigen ten zeigt aber, dass ein Mieter 100 heimbesitzer muss auf eine gegenüber dem Eigentümer in Die rechnerische Annäherung basiert auf groben Durchschnittswerten Eigentumswohnungen Wertsteigerung seiner Liegen einer identischen Liegenschaft der vergangenen Jahrzehnte und langfristigen Annahmen, die kantonal 75 schaft hoffen. Aufgrund der an finanziell eher im Vorteil ist, abweichen können. Sie geht zudem davon aus, dass Besitzer und 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 haltend tiefen Zinsen und der da wenn er mit seinem Geld diszi Mieter ein identisches Reihenhaus bewohnen, ihre Ersparnisse aber Grafik: mrue / Quelle: Wüest Partner mit verbundenen erhöhten pliniert umgeht. (ki) verschieden investieren. Grafik: mrue / Quelle: Red.
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