KWA // Fragen für die Bürgerversammlung 2019 am 17.09.2019 vom 03.09.2019 sowie Antworten von Herrn Bürgermeister Grasl vom 20.09.2019 1. An welchen Terminen findet die im Sitzungsprotokoll vom November 2018 zugesicherte Öffentlichkeitsbeteiligung statt? Wo ist dieses Sitzungsprotokoll auf der neuen Homepage der Gemeinde zu finden? Antwort Bürgermeister Grasl: „Ein anstehender Beschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan KWA“ ist sehr __ allgemein formuliert. Es wird im Verfahren mehrere Beschlüsse geben müssen, sei es der Billigungsbeschluss zur ersten Auslegung, zur zweiten Auslegung, Abwägungsbe- schlüsse zu den Einwendungen oder auch der Satzungsbeschluss am Ende des Ver- fahrens. Davon zu unterscheiden ist eine grundlegende „Absegnung“ des jetzigen und aktuali- sierten Konzeptes, das eine Grundlage für den noch zu erstellenden Planentwurf und Durchführungsvertrag sein wird. Das ist der nächste Schritt. Dass dieser nach der Bür- gerversammlung erfolgt, war allseits geklärt. Der Billigungsbeschluss für den Planentwurf, als Basis des sich daran anschließenden öffentlichen Auslegungsverfahrens, wird im Laufe der nächsten Wochen gefasst. Ein Termin wird noch abgestimmt. Die Termine für die Öffentlichkeitsbeteiligung (Auslegung) werden ortsüblich bekannt- gemacht, sobald der Gemeinderat hierzu die erforderlichen Verfahrensbeschlüsse ge- fasst hat. Einzelheiten sind allen gemeindlichen Anschlagtafeln, der Homepage, den Sitzungsprotokollen, Auskünften der Bauverwaltung und der Tagespresse zu entneh- men. Wir informieren mehrgleisig. 2. Wer ist: (1) Eigentümer des Grundstücks laut Grundbuch? (2) Vertragspartner für den Durchführungsvertrag? (3) Betreibergesellschaft des „Wohnstifts“? (4) Welche Gesellschaftsstruktur hat das geplante Wohnstift? Vertragsbeziehungen? (Bitte definieren: Vertragsbeziehungen zwischen wem?) Antwort Bürgermeister Grasl: Eigentums-, Grundstücks- und Vertragsdaten dürfen aus Datenschutzgründen nicht veröffentlicht werden. Das müsste auch dem offenbar juristisch sehr gut informierten Verfasser dieses Briefes bekannt sein. Fragen zur internen Gesellschaftsstruktur richten Sie bitte an KWA direkt. Wir kümmern uns jedoch um den Durchführungsvertrag in Voll- zug des Baugesetzbuches. Allerdings nicht in Bürgerversammlungen nach Art. 18 GO. Dies können Sie auch gerne rechtsaufsichtlich überprüfen lassen. 20.09.2019 bebauungsplan-wohnstift@web.de -2- 3. Seit Jahren wurde den Eigentümern der angrenzenden Flurstücke eine Bebauung mit dem Argument verwehrt, dass es sich um Außenbereich handele. Wie wird es jetzt legitimiert, dass auf dem ehemaligen Klinikgelände Wiedemann und dem Riviera I eine Wohnbebau- ung zugelassen wird? Antwort Bürgermeister Grasl: Die Entwicklung des brach liegenden Areals basiert auf der Planungshoheit der Ge- meinde, die in den Baugesetzen und sogar in Grundgesetz und Verfassung verankert ist (Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz, Art. 83 Abs. 1 Bayerische Verfassung, § 2 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch). Die Gemeinde kann im Rahmen dieser Planungshoheit Bebauungs- pläne aufstellen und Geltungsbereiche bilden. Einen Anspruch darauf gibt es bekannt- lich nicht. Dies beinhaltet auch das Recht, bisher unbeplante Teilbereiche unter gewis- sen Voraussetzungen zu überplanen. Die Rechtfertigung dafür muss im Anschluss an die gemeindliche Entscheidung in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt wer- den. 4. Auf welcher Gesetzesgrundlage basiert die geplante Wohnbebauung für das ehemalige Klink-Gebäude „Riviera I“? § 12 Abs. 4 BauGB? Antwort Bürgermeister Grasl: siehe Antwort zu 3. 5. Handelt es sich um ein sogenanntes Sondernutzungsrecht „Wohnstift“? Wie wird die Nut- zungsänderung z.B. in Eigentumswohnungen verhindert? Ist mit der Genehmigung einer Wohnbebauung für Riviera I automatisch eine Umwidmung - und damit eine Gleichbehand- lung - der angrenzenden Flurstücke als „Innenbereich“ verbunden? Antwort Bürgermeister Grasl: Die Festlegung der Art der baulichen Nutzung erfolgt im Bebauungsplan nach der Bau- nutzungsverordnung. Die Abgrenzung der drei Planbereiche (Innenbereich, Planbereich und Außenbereich) ergibt sich aus dem Gesetz und der Rechtsprechung. 6. Wie wird sichergestellt, dass das Bauvorhaben entsprechend dem Beschluss des Gemein- derats (November 2018) und dem Modell von Architekt, Matteo Thun umgesetzt wird (ins- besondere bauliche Größe: Maximal x-Stockwerke; keine 3 Stockwerke höher als das Ge- bäude Riviera I und Bauausführung - Holzkonstruktion)? Antwort Bürgermeister Grasl: Durch sehr genau definierte vertragliche Regelungen und Festsetzungen im vorhaben- bezogenen B-Plan und im Durchführungsvertrag mit Anlagen (Pläne). 7. Welche Anzahl an Plätzen sind für die Bürger der Gemeinde Münsing für die sogenannte Tagespflege verbindlich eingeplant, die von der Pflegeversicherung (teil)finanziert werden? (Hiermit wurde zu Beginn von der KWA „geworben“; bei der Planung des Bürgerhauses ist eine solche Einrichtung mit dem Argument entfallen, dass sie von der KWA eingerichtet würde.) Antwort Bürgermeister Grasl: siehe Antwort zu 6. 20.09.2019 bebauungsplan-wohnstift@web.de -3- 8. Wie wird vertraglich ausgeschlossen, dass zusätzliches „Bauland“ von der KWA für Mitarbei- terwohnungen eingefordert wird? Antwort Bürgermeister Grasl: Dies regeln Plan und Vertrag. Ein „Einfordern“ von Wohnungen zu einem späteren Zeit- punkt ist ohne verbindliche Bauleitplanung nicht möglich. Der B-Plan bietet die maxima- le Sicherheit für die Gemeinde, dass Freiflächen auch Freiflächen bleiben und eine un- geordnete Entwicklung/Ausweitung ohne Bebauungsplan wie in der Vergangenheit nicht mehr möglich ist. Wo kein Bauraum festgesetzt ist, kann auch kein zusätzliches Baurecht beansprucht werden. 9. Wie wird die Nutzung der KWA ausschließlich als Wohnstift sichergestellt? Analog der bis- herigen Grunddienstbarkeit „Nutzung als Kursanatorium“? Antwort Bürgermeister Grasl: Mit dem verbindlichen Bauleitplan und Verträgen (im Gegensatz zum bisherigen Flä- chennutzungsplan ohne Bebauungsplan, also einer baurechtlich über Jahrzehnte unzu- reichend geregelten Situation). Genau diese Sicherheit soll jetzt geschaffen werden. 10. Für welche Bäume besteht eine konkrete Verpflichtung auf Erhalt? In welcher Höhe wird eine Ausgleichsverpflichtung vereinbart bei Nichteinhaltung? Pro „alten“ Baum 100 artglei- che Neuanpflanzungen zur Einhaltung der Ökobilanz der Gemeinde? Antwort Bürgermeister Grasl: Im Freiflächengestaltungs- und Grünordnungsplan als Bestandteil der Festsetzungen; überwacht insbesondere durch die Untere Naturschutzbehörde im Rahmen der gesetz- lichen Grundlagen. Ausgleichsmaßnahmen müssen angemessen sein. Es sind auf bei- den Seiten renommierte Landschaftsplanungsbüros beteiligt. Die Grünordnung war be- reits im Wettbewerb wesentlicher Bestandteil der Aufgabenstellung. Eine Auflistung der Bäume ist aus den späteren Planunterlagen ersichtlich. Dies kann hier nicht erfolgen. 11. Wo und wie ist der Seezugang für die Bewohner und die Mitarbeiter der KWA geplant? (Der Erwerber selbst besitzt kein eigenes Seegrundstück) Antwort Bürgermeister Grasl: Das ist nicht das Problem der Gemeinde und ggf. vom Vorhabenträger zu lösen. Es ist nicht Aufgabe der Gemeinde, für einen Investor einen Seezugang zu beschaffen. Die bestehenden Grundstücksverhältnisse haben wir nicht zu vertreten. Das Wohnstift ver- fügt gemäß aktuellem Konzept über ein eigenes Schwimmbad. 20.09.2019 bebauungsplan-wohnstift@web.de -4- 12. Wann erfolgt die vollständige Übernahme aller Kosten, die seit Erwerb des Grundstücks durch die KWA der Gemeinde im Zusammenhang mit dem vorhabenbezogenen Bebau- ungsplan KWA entstanden sind (insbesondere vollständige Übernahme aller Rechtsan- waltskosten, sonstige Beratungshonorare sowie die Planungs- und Erschließungskosten)? Wie wird die Kostenübernahme vertraglich sichergestellt? Antwort Bürgermeister Grasl: Die Übernahme sämtlicher Kosten einschließlich der gemeindlichen Berater war und ist vertraglich sichergestellt und erfolgt bereits regelmäßig. 13. Wie wird die Übernahme der Folgekosten des Vorhabens der KWA sichergestellt? Antwort Bürgermeister Grasl: Welche Folgekosten sind gemeint ? KWA übernimmt beispielsweise auf eigenem Grund einen Gehweg, der bisher nicht vorhanden war. 14. Welche Sicherheiten werden von der KWA für die vollständige Übernahme der Kosten ein- schließlich Folgekosten bereit gestellt (z.B. durch Bürgschaft)? Wie sind bereits jetzt (vor Abschluss des Durchführungsvertrages) die vertraglichen Vereinbarungen der Kosten- übernahme geregelt? Antwort Bürgermeister Grasl: Das ist ein internes Vertragsdetail. Hier ist der Gemeinderat das entscheidende und auch beschließende Organ. Eine Abklärung und Beratung erfolgt auch zu diesem Be- reich demnächst durch unsere Kanzlei. 15. In welcher Höhe wird der Planungsgewinn (= Abschöpfung planungsbedingter Wertsteige- rung) für die Baugenehmigung KWA und für das „Riviera I“ vertraglich vereinbart? Ggf. zum Teil als Sachbezug für Bürger der Gemeinde? Antwort Bürgermeister Grasl: Diese Frage wird noch anwaltlich geprüft. Auch hier gilt der Grundsatz der Angemes- senheit des § 11 BauGB und das Koppelungsverbot. 16. Wie ist die Erschließung des Simetsbergwegs während der Bauphase und nach Fertigstel- lung des Vorhabens geplant? Die bisherige Straßenführung ist für Lkw (Baufahrzeuge / Lie- feranten) ungeeignet, da derzeit keine Möglichkeit besteht, von der Holzbergstraße in den Simetsbergweg einzubiegen; bisher fehlt ein Gehweg ab Beginn Simetsbergweg / Ecke Holzbergstraße. Ist eine zusätzliche Bushaltestelle geplant? Ein Shuttlebus zur bestehen- den Bushaltestelle? Antwort Bürgermeister Grasl: Durch konkrete Verkehrsplanung als Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens und durch ein Baustellen- und Zufahrtsmanagement, das der Vorhabenträger vorab nach- weisen muss. 20.09.2019 bebauungsplan-wohnstift@web.de -5- 17. Wann endet die vertragliche Frist für die Fertigstellung des Bauvorhabens der KWA? Antwort Bürgermeister Grasl: Vertraglich und juristisch auszuarbeiten. 18. Gibt es eine Vertragsstrafenregelung für den Fall der Nichteinhaltung der Realisierungs- verpflichtung? Antwort Bürgermeister Grasl: Vertraglich und juristisch auszuarbeiten. 19. Wann ist die Veröffentlichung für den Entwurf des Durchführungsvertrages einschließlich Anlagen geplant? Antwort Bürgermeister Grasl: Der Vertrag ist noch in Bearbeitung und wird vom GR beschlossen. Zu einer Veröffentli- chung ist die Gemeinde im Gegensatz zur öffentlichen Bauleitplanung nicht verpflichtet. 20. Wie wird ein Vorkaufsrecht der Gemeinde vertraglich geregelt oder besteht dies automa- tisch, wenn die KWA die Nutzung als Wohnstift einstellt? Antwort Bürgermeister Grasl: Die Gemeinde hat im Geltungsbereich eines B-Planes ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB. Das war bisher ohne B-Plan nicht der Fall. Sie hätte durch Vorkaufsrechtssat- zung evtl. die Chance des Erwerbs gehabt. Dies war ausdrücklich nicht gewünscht, da die Gemeinde 2008 in Münsing ein großes Grundstück (Pallaufhof) auf ähnliche Weise erworben hat Grunderwerbe in dieser Größenordnung und Lage übersteigen die finan- zielle Leistungsfähigkeit einer Gemeinde, die eigene Investitionen in zweistelliger Millio- nenhöhe vor sich hat. 21. Wie wird vertraglich gesichert, dass der Ortsname Ambach für die Namensgebung des Wohnstifts ausgeschlossen wird? Antwort Bürgermeister Grasl: Die Verwendung des Ortsnamens Ambach kann aus unserer Sicht kommunalrechtlich im Gegensatz zur Verwendung des Wappens nicht verboten werden. Der Sinn dieser Frage erschließt sich uns nicht. Gegenfrage: gibt es eine Rechtsgrundlage oder sachli- che Rechtfertigung im gegebenen Fall dafür, dass der Name Ambach nicht verwendet werden darf, bzw. auch in anderen Fällen, wenn sich jemand privat oder gewerblich hier ansiedelt ? 20.09.2019 bebauungsplan-wohnstift@web.de
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